Sanierungspflicht ab 2027? Was die EU-Gebäuderichtlinie für Eigentümer in Hamm bedeutet

Seit Monaten kursieren Schlagzeilen über eine angebliche Sanierungspflicht für Immobilien ab 2027. Die EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, kurz EPBD) verunsichert viele Eigentümer in Hamm, von Hamm-Mitte bis Rhynern. Doch was ist dran an den Befürchtungen? Dieser Ratgeber erklärt sachlich, was die Richtlinie tatsächlich bedeutet und welche Auswirkungen auf Hausbesitzer in Hamm zukommen.

Was ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)?

Die EU-Gebäuderichtlinie ist Teil des europäischen Green Deal und zielt darauf ab, den Energieverbrauch von Gebäuden drastisch zu senken. Gebäude sind in der EU für etwa 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der CO₂-Emissionen verantwortlich. Die überarbeitete Richtlinie wurde im April 2024 vom EU-Parlament beschlossen.

Die Richtlinie verfolgt mehrere Kernziele: Bis 2030 soll der durchschnittliche Primärenergieverbrauch um 16 % sinken, bis 2035 um 20–22 %. Bis 2050 strebt die EU Klimaneutralität im Gebäudesektor an. Insgesamt geht es um eine schrittweise Senkung des Energieverbrauchs im gesamten Gebäudebestand.

Wichtig: Die Richtlinie gibt Ziele vor, aber keine direkten Sanierungspflichten für einzelne Eigentümer. Jeder Mitgliedsstaat muss eigene nationale Maßnahmen entwickeln, um diese Ziele zu erreichen.

Gibt es eine Sanierungspflicht ab 2027?

Kurze Antwort: Nein, nicht in dieser Form. Es gibt keine EU-weite Pflicht, die alle Eigentümer zwingt, ihre Immobilie bis 2027 zu sanieren.

Die Richtlinie unterscheidet zwischen zwei Gebäudetypen:

Wohngebäude

Für Wohngebäude gibt es keine individuellen Sanierungspflichten. Stattdessen müssen die Mitgliedsstaaten dafür sorgen, dass der durchschnittliche Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands sinkt. Deutschland kann selbst entscheiden, mit welchen Maßnahmen diese Ziele erreicht werden: Förderprogramme, steuerliche Anreize oder Ordnungsrecht.

Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude wie Büros oder Geschäftshäuser gelten strengere Vorgaben. Bis 2030 müssen die 16 % der Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz saniert werden, bis 2033 die 26 % mit der schlechtesten Energieeffizienz. Diese Regelung betrifft primär gewerbliche Immobilien, nicht private Wohnhäuser.

Was bedeutet das konkret für Eigentümer in Hamm?

Bestehende Pflichten bleiben

Bereits heute gibt es im Gebäudeenergiegesetz (GEG) Sanierungspflichten, die auch für Eigentümer in Hamm gelten. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Ausgenommen sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Bei ungedämmten, nicht begehbaren Dachböden besteht Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke. Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein.

Diese Pflichten gelten vor allem beim Eigentümerwechsel oder bei ohnehin anstehenden Sanierungen.

Neue Heizungsregelungen

Seit 2024 gilt: Bei Neubauten muss jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die von der kommunalen Wärmeplanung abhängen.

Hamm arbeitet derzeit an der kommunalen Wärmeplanung, die bis Mitte 2026 (für Städte über 100.000 Einwohner) vorliegen muss. Erst danach greifen die Austauschpflichten für bestehende Heizungen.

Wie ist der Gebäudebestand in Hamm aufgestellt?

Der Gebäudebestand in Hamm ist heterogen. In Stadtteilen wie Bad Hamm, Heessen oder Bockum-Hövel finden sich viele Altbaugebiete mit Gebäuden aus der Gründerzeit und den 1950er bis 1970er Jahren, oft mit hohem Sanierungsbedarf.

Besonders in Herringen und Pelkum dominieren Nachkriegsbauten aus den 1960er und 1970er Jahren, die oft noch Einfachverglasung und ungedämmte Fassaden aufweisen. In Uentrop und am Stadtrand entstanden in den letzten Jahrzehnten energieeffizientere Neubauten.

Viele ältere Gebäude in Hamm entsprechen noch den Energieeffizienzklassen E bis H. Eine schrittweise Sanierung wird langfristig sinnvoll sein, aus Kostengründen (Energiepreise) und zur Werterhaltung.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind sinnvoll?

Statt auf gesetzliche Pflichten zu warten, lohnt sich eine vorausschauende Planung:

Priorität 1: Heizungstausch planen

Öl- und Gasheizungen werden mittelfristig durch klimafreundliche Alternativen ersetzt werden müssen. Wärmepumpen sind besonders in gut gedämmten Gebäuden effizient. Hybridheizungen, also Kombinationen aus Gas/Öl und erneuerbaren Energien, dienen als Übergangslösung. Wo verfügbar, etwa in Teilen von Hamm-Mitte, bietet sich der Anschluss an Fernwärme an. Biomasseheizungen kommen bei entsprechendem Platzangebot infrage.

Priorität 2: Dämmung der Gebäudehülle

Die Dachdämmung bietet oft das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis. Eine Fassadendämmung reduziert Heizkosten deutlich, ist aber kostenintensiv. Die Kellerdeckendämmung ist relativ günstig und effektiv. Moderne Dreifachverglasung beim Fenstertausch spart Energie.

Priorität 3: Erneuerbare Energien

Photovoltaik liefert selbstgenutzten Strom und unterstützt die Wärmepumpe. Solarthermie dient zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung.

Fördermöglichkeiten nutzen

Die Bundesregierung fördert energetische Sanierungen großzügig:

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Bei Einzelmaßnahmen gibt es bis zu 20 % Zuschuss, bei Heizungstausch bis zu 70 %. Wer zum Effizienzhaus saniert, erhält bis zu 45 % Zuschuss. Alternativ können 20 % der Kosten über drei Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

KfW-Kredite

Zinsgünstige Darlehen stehen für umfassende Sanierungen oder Einzelmaßnahmen zur Verfügung.

Energieberatung

Eine geförderte Energieberatung (BAFA) hilft, die sinnvollsten Maßnahmen für deine Immobilie zu identifizieren. Die Beratung wird mit bis zu 80 % bezuschusst.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

Beginne mit einer Bestandsaufnahme: Wie alt ist deine Heizung? Wie ist der Dämmzustand? Lass dich von einem zertifizierten Energieberater beraten und setze Prioritäten. Welche Maßnahmen sind am dringendsten und wirtschaftlich sinnvoll?

Entwickle einen Sanierungsfahrplan für die nächsten 10–15 Jahre und prüfe Fördermittel, bevor du mit der Sanierung beginnst. Kalkuliere realistisch und plane Rücklagen ein.

Besonderheiten für Vermieter

Vermieter in Hamm können Modernisierungskosten teilweise auf die Miete umlegen: bis zu 8 % der Kosten pro Jahr bei energetischen Maßnahmen. Die Mieterhöhung ist auf maximal 3 € pro m² in sechs Jahren begrenzt. In Hamm gilt keine Kappungsgrenze von 2 €. Bei staatlicher Förderung muss diese von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.

Vermieter sollten frühzeitig mit Mietern kommunizieren und die rechtlichen Vorgaben genau beachten.

Wertsteigerung durch Sanierung

Energieeffiziente Immobilien erzielen auf dem Hammer Wohnungsmarkt deutlich bessere Preise und Mieten. Sie profitieren von höherer Nachfrage bei Käufern und Mietern. Geringere Nebenkosten sind ein starkes Verkaufsargument. Bei umfassender Sanierung steigt der Wert um 10–20 %. Zukunftssicherheit und geringeres Risiko von Wertverlusten kommen hinzu.

Eine professionelle Immobilienbewertung kann zeigen, wie sich Sanierungsmaßnahmen auf den Wert deiner Immobilie auswirken.

Ausblick: Wie geht es weiter?

Deutschland muss die EU-Richtlinie bis 2026 in nationales Recht umsetzen. Derzeit läuft die politische Diskussion, wie die Ziele erreicht werden sollen. Im Fokus stehen verstärkte Förderung statt Zwang, soziale Abfederung für einkommensschwache Eigentümer, Technologieoffenheit bei Heizungslösungen und Berücksichtigung des Bestandsschutzes.

Eigentümer sollten die Entwicklungen im Auge behalten, aber nicht in Panik verfallen. Wer vorausschauend plant und schrittweise saniert, ist auf der sicheren Seite.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich mein Haus in Hamm bis 2027 sanieren?

Nein. Es gibt keine generelle Sanierungspflicht für Wohngebäude bis 2027. Die EU-Richtlinie setzt Ziele für den durchschnittlichen Energieverbrauch des gesamten Gebäudebestands, nicht für einzelne Immobilien.

Was passiert, wenn ich nicht saniere?

Aktuell drohen keine Strafen für unterlassene freiwillige Sanierungen. Lediglich die bestehenden Pflichten aus dem GEG (z. B. Austausch sehr alter Heizkessel) müssen eingehalten werden. Allerdings könnten unsanierte Immobilien langfristig an Wert verlieren und höhere Energiekosten verursachen.

Gilt die Richtlinie auch für Eigentumswohnungen?

Ja, die Ziele gelten für alle Wohngebäude. Bei Eigentumswohnungen müssen Sanierungsentscheidungen jedoch von der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Einzelne Wohnungseigentümer können nur Maßnahmen in ihrer Wohnung umsetzen.

Wie hoch sind die Kosten für eine energetische Sanierung?

Die Kosten variieren stark je nach Gebäudezustand und Maßnahmen:

• Dachdämmung: 50–150 €/m²
• Fassadendämmung: 100–200 €/m²
• Fenstertausch: 400–800 € pro Fenster
• Wärmepumpe: 20.000–35.000 €
• Photovoltaik: 1.200–1.800 €/kWp

Mit Förderung reduzieren sich die Kosten deutlich.

Welche Heizung darf ich noch einbauen?

In Bestandsgebäuden kannst du aktuell noch Gas- und Ölheizungen einbauen, musst aber ab 2029 schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Energien nutzen. Empfehlenswert sind bereits jetzt klimafreundliche Lösungen wie Wärmepumpen oder Hybridheizungen.

Wo finde ich einen Energieberater in Hamm?

Zertifizierte Energieberater findest du über die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder über die Verbraucherzentrale NRW, die auch in Hamm Beratungen anbietet.

Kann ich Sanierungskosten steuerlich absetzen?

Ja, energetische Sanierungsmaßnahmen können über drei Jahre mit 20 % der Kosten (maximal 40.000 € pro Objekt) von der Steuer abgesetzt werden, alternativ zur direkten Förderung.

Was ist die kommunale Wärmeplanung und wann kommt sie in Hamm?

Die kommunale Wärmeplanung zeigt, wo in Zukunft Fernwärme, Wasserstoff oder dezentrale Lösungen vorgesehen sind. Hamm muss die Planung bis Mitte 2026 vorlegen. Erst danach greifen verschärfte Pflichten beim Heizungstausch in Bestandsgebäuden.