Sanierungspflicht ab 2027? Was die EU-Gebäuderichtlinie für Eigentümer in Hamm bedeutet

Seit Monaten kursieren Schlagzeilen über eine angebliche Sanierungspflicht für Immobilien ab 2027. Die EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, kurz EPBD) verunsichert viele Eigentümer in Hamm – von Hamm-Mitte bis Rhynern. Doch was ist dran an den Befürchtungen? Dieser Ratgeber erklärt sachlich, was die Richtlinie tatsächlich bedeutet und welche Auswirkungen auf Hausbesitzer in Hamm zukommen.

Was ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)?

Die EU-Gebäuderichtlinie ist Teil des europäischen Green Deal und zielt darauf ab, den Energieverbrauch von Gebäuden drastisch zu senken. Gebäude sind in der EU für etwa 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der CO₂-Emissionen verantwortlich. Die überarbeitete Richtlinie wurde im April 2024 vom EU-Parlament beschlossen.

Kernziele der Richtlinie:

• Schrittweise Senkung des Energieverbrauchs im Gebäudebestand
• Bis 2030: Reduzierung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs um 16 %
• Bis 2035: Reduzierung um 20–22 %
• Bis 2050: Klimaneutralität im Gebäudesektor

Wichtig: Die Richtlinie gibt Ziele vor, aber keine direkten Sanierungspflichten für einzelne Eigentümer. Jeder Mitgliedsstaat muss eigene nationale Maßnahmen entwickeln, um diese Ziele zu erreichen.

Gibt es eine Sanierungspflicht ab 2027?

Kurze Antwort: Nein, nicht in dieser Form. Es gibt keine EU-weite Pflicht, die alle Eigentümer zwingt, ihre Immobilie bis 2027 zu sanieren.

Die Richtlinie unterscheidet zwischen:

Wohngebäuden

Für Wohngebäude gibt es keine individuellen Sanierungspflichten. Stattdessen müssen die Mitgliedsstaaten dafür sorgen, dass der durchschnittliche Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands sinkt. Deutschland kann selbst entscheiden, mit welchen Maßnahmen (Förderprogramme, steuerliche Anreize, Ordnungsrecht) diese Ziele erreicht werden.

Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude (Büros, Geschäftshäuser etc.) gelten strengere Vorgaben:

• Bis 2030: Die 16 % der Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen saniert werden
• Bis 2033: Die 26 % mit der schlechtesten Energieeffizienz

Diese Regelung betrifft primär gewerbliche Immobilien, nicht private Wohnhäuser.

Was bedeutet das konkret für Eigentümer in Hamm?

Bestehende Pflichten bleiben

Bereits heute gibt es im Gebäudeenergiegesetz (GEG) Sanierungspflichten, die auch für Eigentümer in Hamm gelten:

• Austauschpflicht für alte Heizkessel: Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden (mit Ausnahmen für Brennwert- und Niedertemperaturkessel)
• Dämmung oberste Geschossdecke: Bei ungedämmten, nicht begehbaren Dachböden besteht Dämmpflicht
• Rohrleitungsdämmung: Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein

Diese Pflichten gelten vor allem beim Eigentümerwechsel oder bei ohnehin anstehenden Sanierungen.

Neue Heizungsregelungen

Seit 2024 gilt: Bei Neubauten muss jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die von der kommunalen Wärmeplanung abhängen.

Hamm arbeitet derzeit an der kommunalen Wärmeplanung, die bis Mitte 2026 (für Städte über 100.000 Einwohner) vorliegen muss. Erst danach greifen die Austauschpflichten für bestehende Heizungen.

Wie ist der Gebäudebestand in Hamm aufgestellt?

Der Gebäudebestand in Hamm ist heterogen:

Altbaugebiete: In Stadtteilen wie Bad Hamm, Heessen oder Bockum-Hövel finden sich viele Gebäude aus der Gründerzeit und den 1950er bis 1970er Jahren – oft mit hohem Sanierungsbedarf.

Nachkriegsbauten: Besonders in Herringen und Pelkum dominieren Gebäude aus den 1960er und 1970er Jahren, die oft noch Einfachverglasung und ungedämmte Fassaden aufweisen.

Neuere Siedlungen: In Uentrop und am Stadtrand entstanden in den letzten Jahrzehnten energieeffizientere Neubauten.

Viele ältere Gebäude in Hamm entsprechen noch den Energieeffizienzklassen E bis H. Eine schrittweise Sanierung wird langfristig sinnvoll sein – aus Kostengründen (Energiepreise) und zur Werterhaltung.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind sinnvoll?

Statt auf gesetzliche Pflichten zu warten, lohnt sich eine vorausschauende Planung:

Priorität 1: Heizungstausch planen

Öl- und Gasheizungen werden mittelfristig durch klimafreundliche Alternativen ersetzt werden müssen:

• Wärmepumpen: Besonders in gut gedämmten Gebäuden effizient
• Hybridheizungen: Kombination aus Gas/Öl und erneuerbaren Energien als Übergangslösung
• Anschluss an Fernwärme: Wo verfügbar (z. B. in Teilen von Hamm-Mitte)
• Biomasseheizungen: Bei entsprechendem Platzangebot

Priorität 2: Dämmung der Gebäudehülle

• Dachdämmung: Oft das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis
• Fassadendämmung: Reduziert Heizkosten deutlich, aber kostenintensiv
• Kellerdeckendämmung: Relativ günstig und effektiv
• Fenstertausch: Moderne Dreifachverglasung spart Energie

Priorität 3: Erneuerbare Energien

• Photovoltaik: Für selbstgenutzten Strom und zur Unterstützung der Wärmepumpe
• Solarthermie: Zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung

Fördermöglichkeiten nutzen

Die Bundesregierung fördert energetische Sanierungen großzügig:

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

• Einzelmaßnahmen: Bis zu 20 % Zuschuss (bei Heizungstausch bis zu 70 %)
• Sanierung zum Effizienzhaus: Bis zu 45 % Zuschuss möglich
• Steuerförderung: Alternativ können 20 % der Kosten über drei Jahre von der Steuer abgesetzt werden

KfW-Kredite

Zinsgünstige Darlehen für umfassende Sanierungen oder Einzelmaßnahmen.

Energieberatung

Eine geförderte Energieberatung (BAFA) hilft, die sinnvollsten Maßnahmen für Ihre Immobilie zu identifizieren. Die Beratung wird mit bis zu 80 % bezuschusst.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

1. Bestandsaufnahme: Wie alt ist Ihre Heizung? Wie ist der Dämmzustand?

2. Energieberatung: Lassen Sie sich von einem zertifizierten Energieberater beraten.

3. Prioritäten setzen: Welche Maßnahmen sind am dringendsten und wirtschaftlich sinnvoll?

4. Langfristig planen: Entwickeln Sie einen Sanierungsfahrplan für die nächsten 10–15 Jahre.

5. Fördermittel prüfen: Beantragen Sie Förderungen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.

6. Finanzierung klären: Kalkulieren Sie realistisch und planen Sie Rücklagen ein.

Besonderheiten für Vermieter

Vermieter in Hamm können Modernisierungskosten teilweise auf die Miete umlegen:

• Bis zu 8 % der Kosten pro Jahr (bei energetischen Maßnahmen)
• Mieterhöhung ist auf maximal 3 € pro m² in sechs Jahren begrenzt (in Hamm gilt keine Kappungsgrenze von 2 €)
• Bei staatlicher Förderung muss diese von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden

Vermieter sollten frühzeitig mit Mietern kommunizieren und die rechtlichen Vorgaben genau beachten.

Wertsteigerung durch Sanierung

Energieeffiziente Immobilien erzielen auf dem Hammer Wohnungsmarkt deutlich bessere Preise und Mieten:

• Höhere Nachfrage bei Käufern und Mietern
• Geringere Nebenkosten als Verkaufsargument
• Wertsteigerung von 10–20 % bei umfassender Sanierung
• Zukunftssicherheit und geringeres Risiko von Wertverlusten

Eine professionelle Immobilienbewertung kann zeigen, wie sich Sanierungsmaßnahmen auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.

Ausblick: Wie geht es weiter?

Deutschland muss die EU-Richtlinie bis 2026 in nationales Recht umsetzen. Derzeit läuft die politische Diskussion, wie die Ziele erreicht werden sollen – mit Fokus auf:

• Verstärkte Förderung statt Zwang
• Soziale Abfederung für einkommensschwache Eigentümer
• Technologieoffenheit bei Heizungslösungen
• Berücksichtigung des Bestandsschutzes

Eigentümer sollten die Entwicklungen im Auge behalten, aber nicht in Panik verfallen. Wer vorausschauend plant und schrittweise saniert, ist auf der sicheren Seite.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich mein Haus in Hamm bis 2027 sanieren?

Nein. Es gibt keine generelle Sanierungspflicht für Wohngebäude bis 2027. Die EU-Richtlinie setzt Ziele für den durchschnittlichen Energieverbrauch des gesamten Gebäudebestands, nicht für einzelne Immobilien.

Was passiert, wenn ich nicht saniere?

Aktuell drohen keine Strafen für unterlassene freiwillige Sanierungen. Lediglich die bestehenden Pflichten aus dem GEG (z. B. Austausch sehr alter Heizkessel) müssen eingehalten werden. Allerdings könnten unsanierte Immobilien langfristig an Wert verlieren und höhere Energiekosten verursachen.

Gilt die Richtlinie auch für Eigentumswohnungen?

Ja, die Ziele gelten für alle Wohngebäude. Bei Eigentumswohnungen müssen Sanierungsentscheidungen jedoch von der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Einzelne Wohnungseigentümer können nur Maßnahmen in ihrer Wohnung umsetzen.

Wie hoch sind die Kosten für eine energetische Sanierung?

Die Kosten variieren stark je nach Gebäudezustand und Maßnahmen:

• Dachdämmung: 50–150 €/m²
• Fassadendämmung: 100–200 €/m²
• Fenstertausch: 400–800 € pro Fenster
• Wärmepumpe: 20.000–35.000 €
• Photovoltaik: 1.200–1.800 €/kWp

Mit Förderung reduzieren sich die Kosten deutlich.

Welche Heizung darf ich noch einbauen?

In Bestandsgebäuden können Sie aktuell noch Gas- und Ölheizungen einbauen, müssen aber ab 2029 schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Energien nutzen. Empfehlenswert sind bereits jetzt klimafreundliche Lösungen wie Wärmepumpen oder Hybridheizungen.

Wo finde ich einen Energieberater in Hamm?

Zertifizierte Energieberater finden Sie über die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder über die Verbraucherzentrale NRW, die auch in Hamm Beratungen anbietet.

Kann ich Sanierungskosten steuerlich absetzen?

Ja, energetische Sanierungsmaßnahmen können über drei Jahre mit 20 % der Kosten (maximal 40.000 € pro Objekt) von der Steuer abgesetzt werden – alternativ zur direkten Förderung.

Was ist die kommunale Wärmeplanung und wann kommt sie in Hamm?

Die kommunale Wärmeplanung zeigt, wo in Zukunft Fernwärme, Wasserstoff oder dezentrale Lösungen vorgesehen sind. Hamm muss die Planung bis Mitte 2026 vorlegen. Erst danach greifen verschärfte Pflichten beim Heizungstausch in Bestandsgebäuden.