Untervermietung in Hamm: Wann Mieter ein Zimmer oder die Wohnung untervermieten dürfen

Ob Sie ein Zimmer in Ihrer Wohnung in Hamm-Mitte an einen Studenten vermieten möchten, während eines längeren Auslandsaufenthalts Ihre Wohnung in Heessen zeitweise weitergeben wollen oder aus finanziellen Gründen einen Mitbewohner suchen – Untervermietung ist ein häufiges Thema auf dem Hammer Wohnungsmarkt. Doch nicht immer ist sie ohne Weiteres erlaubt. Dieser Ratgeber erklärt, wann Sie als Mieter in Hamm untervermieten dürfen, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten und was Sie unbedingt beachten sollten.

Was bedeutet Untervermietung rechtlich?

Von Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter seine Wohnung oder Teile davon an eine dritte Person (den Untermieter) weitervermietet. Der Hauptmieter bleibt dabei Vertragspartner des Vermieters und haftet diesem gegenüber weiterhin für die Miete und den Zustand der Wohnung.

Wichtig zu unterscheiden:

• Teilweise Untervermietung: Sie vermieten nur ein oder mehrere Zimmer unter und bewohnen die Wohnung weiterhin selbst (z. B. WG-Gründung)
• Vollständige Untervermietung: Sie überlassen die gesamte Wohnung an Dritte und nutzen sie selbst nicht mehr

Grundsatz: Erlaubnis des Vermieters erforderlich

Nach § 540 BGB benötigen Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, um ihre Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Eine eigenmächtige Untervermietung ohne Zustimmung kann zur fristlosen Kündigung führen.

Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen: In bestimmten Situationen haben Mieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis.

Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietung?

Berechtigtes Interesse des Mieters

Nach § 553 BGB muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein solches liegt vor bei:

Finanziellen Gründen:

• Einkommensverlust durch Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder Krankheit
• Unerwartete finanzielle Belastungen
• Mieterhöhung, die nicht mehr allein tragbar ist

Persönlichen Gründen:

• Aufnahme eines Lebenspartners oder einer Lebenspartnerin
• Pflege eines Angehörigen, der einziehen soll
• Vorübergehender berufsbedingter Aufenthalt an anderem Ort (z. B. Entsendung, Auslandssemester)
• Geburt eines Kindes und Unterstützung durch Verwandte

Wichtig: Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsabschluss entstanden sein. Wer von Anfang an plant, unterzuvermieten, hat keinen Anspruch.

Beispiele aus Hamm

Eine Mieterin in Bockum-Hövel verliert ihren Job und kann die 650-Euro-Miete nicht mehr allein stemmen – sie hat einen Anspruch darauf, ein Zimmer unterzuvermieten.

Ein Student aus Uentrop geht für ein Auslandssemester nach Spanien und möchte seine Wohnung für sechs Monate untervermieten – auch hier liegt ein berechtigtes Interesse vor.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Selbst bei berechtigtem Interesse kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen, wenn:

• Die Wohnung überbelegt würde (zu viele Personen auf zu wenig Raum)
• Der Untermieter unzumutbar ist (z. B. nachweislich unzuverlässig, bereits Probleme in anderen Mietverhältnissen)
• Die Mietsache durch die Untervermietung Schaden nehmen würde
• Der Vermieter selbst dringenden Eigenbedarf anmelden kann
• Die Untermiete erheblich teurer ist als die Hauptmiete (Verdacht auf gewerbsmäßige Weitervermietung)

Der Vermieter muss seine Ablehnung konkret begründen. Eine pauschale Verweigerung ist unwirksam.

Wie gehe ich als Mieter in Hamm vor?

Schritt 1: Mietvertrag prüfen

Prüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag. Manche Verträge enthalten bereits Regelungen zur Untervermietung:

• Generelles Verbot: Meist unwirksam, wenn berechtigtes Interesse vorliegt
• Erlaubnisvorbehalt: Standard und rechtlich zulässig
• Bereits erteilte Erlaubnis: Selten, aber möglich (z. B. für WG-Zimmer)

Schritt 2: Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten

Stellen Sie einen formlosen schriftlichen Antrag an Ihren Vermieter:

Ihr Antrag sollte enthalten:

• Grund für die gewünschte Untervermietung (berechtigtes Interesse)
• Zeitraum der Untervermietung
• Angaben zur Person des Untermieters (Name, Beruf, Anzahl der Personen)
• Bei Teiluntervermietung: welche Räume betroffen sind
• Höhe der Untermiete

Tipp: Bewahren Sie eine Kopie auf und versenden Sie den Antrag per Einschreiben oder übergeben ihn persönlich gegen Empfangsbestätigung.

Schritt 3: Reaktion abwarten

Der Vermieter hat eine angemessene Frist zur Prüfung (in der Regel 2-4 Wochen). Reagiert er nicht oder lehnt er ohne sachlichen Grund ab, können Sie:

• Nochmals nachhaken und um Begründung bitten
• Im Zweifel rechtlichen Rat einholen
• Bei klarem Anspruch notfalls vor Gericht ziehen (Erlaubnis kann gerichtlich durchgesetzt werden)

Schritt 4: Untermietvertrag schließen

Erst nach Erteilung der Erlaubnis sollten Sie einen Untermietvertrag abschließen. Dieser sollte enthalten:

• Namen und Anschriften aller Parteien
• Genaue Beschreibung der untervermieteten Räume
• Höhe der Untermiete und Nebenkosten
• Laufzeit (befristet oder unbefristet)
• Kündigungsfristen
• Regelungen zu Kaution, Schönheitsreparaturen, Hausordnung

Besonderheiten bei der Untervermietung

Höhe der Untermiete

Sie dürfen einen angemessenen Aufschlag auf Ihre anteilige Miete verlangen, um Ihren Aufwand (Möblierung, Verwaltung, Risiko) abzudecken. Als Faustregel gilt:

• Unmöbliert: maximal 10-20 % Aufschlag auf die anteilige Kaltmiete
• Möbliert: 20-30 % Aufschlag möglich

Bei deutlich überhöhter Untermiete kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern oder widerrufen.

Untervermietung auf Zeit

Bei befristeter Untervermietung (z. B. während eines Auslandssemesters) sollten Sie dies klar im Untermietvertrag regeln. Nach Ablauf der Frist endet das Untermietverhältnis automatisch – der Untermieter hat kein Recht auf Verlängerung.

WG-Gründung in Hamm

Gerade in Stadtteilen mit vielen Studierenden wie Hamm-Mitte oder Heessen ist die WG-Gründung beliebt. Hier gilt:

• Jeder Mitbewohner, der nicht im Hauptmietvertrag steht, ist rechtlich Untermieter
• Sie benötigen für jeden Untermieter die Erlaubnis des Vermieters
• Alternative: Alle Mitbewohner als gleichberechtigte Hauptmieter in den Mietvertrag aufnehmen (erfordert Zustimmung des Vermieters)

Airbnb & Kurzzeitvermietung

Die kurzfristige Vermietung über Plattformen ist rechtlich ebenfalls Untervermietung und erfordert die Erlaubnis des Vermieters. Viele Vermieter lehnen dies ab, da:

• Häufig wechselnde Personen die Hausgemeinschaft stören können
• Erhöhter Verschleiß droht
• Gewerbliche Nutzung vorliegen kann

Zudem gelten in Nordrhein-Westfalen teilweise Zweckentfremdungsverbote für Dauerwohnraum.

Rechte und Pflichten bei Untervermietung

Ihre Pflichten als Hauptmieter

• Weiterhin volle Haftung gegenüber dem Vermieter für Miete und Schäden
• Auswahl geeigneter Untermieter
• Information des Vermieters bei Problemen
• Einhaltung der Hausordnung durch Untermieter sicherstellen

Ihre Rechte als Hauptmieter

• Kündigung des Untermietverhältnisses (unter Einhaltung der vereinbarten Fristen)
• Anspruch auf pünktliche Mietzahlung durch Untermieter
• Schadensersatz bei Beschädigung durch Untermieter

Rechte des Untermieters

• Schutz vor willkürlicher Kündigung
• Anspruch auf ordnungsgemäßen Zustand der Räume
• Mietminderung bei Mängeln (gegenüber Ihnen als Hauptmieter)

Risiken und häufige Fehler

Untervermietung ohne Erlaubnis:

• Abmahnung durch den Vermieter
• Im Wiederholungsfall: fristlose Kündigung
• Schadensersatzforderungen

Falsche Angaben im Antrag:

• Nachträglicher Widerruf der Erlaubnis möglich
• Vertrauensverlust beim Vermieter

Keine schriftliche Vereinbarung:

• Beweisschwierigkeiten bei Streitigkeiten
• Unklare Kündigungsfristen

Überhöhte Untermiete:

• Rechtliche Probleme mit dem Hauptvermieter
• Mögliche Rückforderungen durch Untermieter

Untervermietung in verschiedenen Hammer Stadtteilen

Die Nachfrage nach Untermietverhältnissen variiert in Hamm je nach Stadtteil:

Zentrale Lagen wie Hamm-Mitte oder Bad Hamm: Hohe Nachfrage durch Berufspendler und Studierende, oft möblierte Zimmer gefragt.

Familienfreundliche Stadtteile wie Pelkum oder Rhynern: Seltener Untervermietung, eher längerfristige Hauptmietverhältnisse.

Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung wie Heessen oder Bockum-Hövel: Beliebt für WG-Zimmer und Berufspendler.

Aktuelle Mietpreise für Ihre Kalkulation finden Sie in unserem Mietspiegel für Hamm.

Untervermietung beenden

Ordentliche Kündigung

Sie können das Untermietverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen (bei unbefristeten Verträgen meist 3 Monate) beenden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Außerordentliche Kündigung

Bei schweren Pflichtverletzungen des Untermieters (z. B. Zahlungsverzug, erhebliche Störung) ist eine fristlose Kündigung möglich.

Ende des Hauptmietverhältnisses

Wird Ihr Hauptmietvertrag beendet, endet automatisch auch das Untermietverhältnis. Sie müssen den Untermieter rechtzeitig informieren.

Checkliste: Untervermietung in Hamm

• Mietvertrag auf Regelungen zur Untervermietung prüfen
• Berechtigtes Interesse für Untervermietung liegt vor
• Geeigneten Untermieter gefunden
• Schriftlichen Antrag an Vermieter mit allen relevanten Informationen
• Erlaubnis des Vermieters eingeholt (schriftlich!)
• Untermietvertrag aufgesetzt mit klaren Regelungen
• Angemessene Untermiete kalkuliert
• Untermieter über Hausordnung und Pflichten informiert
• Ggf. Kaution vereinbart und separat angelegt
• Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug erstellt

Fazit: Untervermietung in Hamm – mit Augenmaß und Transparenz

Untervermietung kann für Mieter in Hamm eine sinnvolle Lösung sein – sei es aus finanziellen Gründen, bei vorübergehender Abwesenheit oder zur Gründung einer WG. Entscheidend ist, dass Sie transparent mit Ihrem Vermieter kommunizieren, ein berechtigtes Interesse nachweisen können und alle rechtlichen Vorgaben einhalten.

Holen Sie sich im Zweifel rechtlichen Rat ein, bevor Sie ohne Erlaubnis untervermieten. Die Risiken einer eigenmächtigen Untervermietung sind erheblich und können bis zur Kündigung Ihres Mietverhältnisses führen.

Mit der richtigen Vorbereitung und einem fairen Untermietvertrag steht einer erfolgreichen Untervermietung in Hamm jedoch nichts im Wege.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Brauche ich immer die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung?

Ja, grundsätzlich benötigen Sie immer die Erlaubnis Ihres Vermieters, bevor Sie Ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten. Allerdings haben Sie bei berechtigtem Interesse (z. B. finanzielle Notlage, berufsbedingter Ortswechsel, Aufnahme eines Partners) einen Rechtsanspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis. Der Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen ablehnen.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt einen erheblichen Vertragsverstoß dar. Der Vermieter kann Sie abmahnen und im Wiederholungsfall oder bei schweren Fällen sogar fristlos kündigen. Zudem können Schadensersatzforderungen auf Sie zukommen.

Darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten?

Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist rechtlich ebenfalls eine Form der Untervermietung und erfordert die Erlaubnis Ihres Vermieters. Viele Vermieter lehnen dies ab, da häufig wechselnde Gäste die Hausgemeinschaft stören können. Zudem können Zweckentfremdungsverbote greifen, die Dauerwohnraum vor touristischer Nutzung schützen sollen.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Die Untermiete sollte sich an der anteiligen Hauptmiete orientieren. Ein Aufschlag von 10-20 % bei unmöblierten und 20-30 % bei möblierten Zimmern gilt als angemessen. Deutlich überhöhte Untermieten können dazu führen, dass der Vermieter die Erlaubnis verweigert oder widerruft, da Verdacht auf gewerbsmäßige Weitervermietung besteht.

Kann ich meinen Partner ohne Erlaubnis aufnehmen?

Die Aufnahme eines Ehe- oder Lebenspartners in die Wohnung gilt rechtlich nicht als Untervermietung und ist grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters möglich – vorausgesetzt, die Wohnung wird dadurch nicht überbelegt. Sie sollten den Vermieter aber dennoch informieren. Anders sieht es aus, wenn Sie selbst ausziehen und nur Ihr Partner in der Wohnung bleibt – dann liegt Untervermietung vor.

Muss ich als Hauptmieter weiter die volle Miete zahlen?

Ja, als Hauptmieter bleiben Sie gegenüber dem Vermieter für die vollständige Mietzahlung verantwortlich, auch wenn Ihr Untermieter nicht zahlt. Sie tragen das Risiko des Zahlungsausfalls. Deshalb ist es wichtig, einen verlässlichen Untermieter auszuwählen und einen klaren Untermietvertrag abzuschließen.

Wie kann ich das Untermietverhältnis beenden?

Bei unbefristeten Untermietverträgen gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis automatisch zum vereinbarten Datum. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist bei schweren Pflichtverletzungen (z. B. Zahlungsverzug, erhebliche Störungen) möglich.

Haftet der Untermieter direkt gegenüber dem Hauptvermieter?

Nein, der Untermieter hat keinen direkten Vertrag mit dem Hauptvermieter und haftet diesem gegenüber grundsätzlich nicht. Der Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters und haftet für alle Schäden und Pflichtverletzungen. Erst in zweiter Linie kann der Hauptmieter dann Schadensersatz vom Untermieter verlangen.

Darf der Vermieter die Erlaubnis nachträglich widerrufen?

Ja, wenn sich die Umstände wesentlich ändern oder der Mieter falsche Angaben gemacht hat, kann der Vermieter die erteilte Erlaubnis widerrufen. Beispiele: Der angegebene Untermieter zieht nicht ein, sondern eine andere Person; die Wohnung wird zu einem deutlich höheren Preis weitervermietet als angegeben; es kommt zu erheblichen Störungen.

Wo finde ich Unterstützung bei Problemen mit der Untervermietung?

Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten rund um die Untervermietung können Sie sich an den örtlichen Mieterverein, eine Mieterberatung oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden. Auch die Verbraucherzentrale NRW bietet Beratung zu mietrechtlichen Fragen an. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz kann die Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen übernehmen.