Untervermietung in Hamm: Wann Mieter ein Zimmer oder die Wohnung untervermieten dürfen

Ob du ein Zimmer in deiner Wohnung in Hamm-Mitte an einen Studenten vermieten möchtest, während eines längeren Auslandsaufenthalts deine Wohnung in Heessen zeitweise weitergeben willst oder aus finanziellen Gründen einen Mitbewohner suchst: Untervermietung ist ein häufiges Thema auf dem Hammer Wohnungsmarkt. Doch nicht immer ist sie ohne Weiteres erlaubt. Dieser Ratgeber erklärt, wann du als Mieter in Hamm untervermieten darfst, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten und was du unbedingt beachten solltest.

Was bedeutet Untervermietung rechtlich?

Von Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter seine Wohnung oder Teile davon an eine dritte Person (den Untermieter) weitervermietet. Der Hauptmieter bleibt dabei Vertragspartner des Vermieters und haftet diesem gegenüber weiterhin für die Miete und den Zustand der Wohnung.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei Formen: Bei der teilweisen Untervermietung vermietest du nur ein oder mehrere Zimmer unter und bewohnst die Wohnung weiterhin selbst, etwa bei einer WG-Gründung. Bei der vollständigen Untervermietung überlässt du die gesamte Wohnung an Dritte und nutzt sie selbst nicht mehr.

Grundsatz: Erlaubnis des Vermieters erforderlich

Nach § 540 BGB benötigen Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, um ihre Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Eine eigenmächtige Untervermietung ohne Zustimmung kann zur fristlosen Kündigung führen.

Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen: In bestimmten Situationen haben Mieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis.

Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietung?

Berechtigtes Interesse des Mieters

Nach § 553 BGB muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein solches liegt vor bei finanziellen Gründen wie Einkommensverlust durch Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder Krankheit, unerwarteten finanziellen Belastungen oder einer Mieterhöhung, die nicht mehr allein tragbar ist.

Auch persönliche Gründe können ein berechtigtes Interesse begründen: die Aufnahme eines Lebenspartners oder einer Lebenspartnerin, die Pflege eines Angehörigen, der einziehen soll, ein vorübergehender berufsbedingter Aufenthalt an anderem Ort (etwa bei Entsendung oder Auslandssemester) oder die Geburt eines Kindes und Unterstützung durch Verwandte.

Wichtig: Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsabschluss entstanden sein. Wer von Anfang an plant, unterzuvermieten, hat keinen Anspruch.

Beispiele aus Hamm

Eine Mieterin in Bockum-Hövel verliert ihren Job und kann die 650-Euro-Miete nicht mehr allein stemmen. Sie hat einen Anspruch darauf, ein Zimmer unterzuvermieten.

Ein Student aus Uentrop geht für ein Auslandssemester nach Spanien und möchte seine Wohnung für sechs Monate untervermieten. Auch hier liegt ein berechtigtes Interesse vor.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Selbst bei berechtigtem Interesse kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt würde (zu viele Personen auf zu wenig Raum), der Untermieter unzumutbar ist (etwa nachweislich unzuverlässig oder bereits Probleme in anderen Mietverhältnissen hatte), die Mietsache durch die Untervermietung Schaden nehmen würde, der Vermieter selbst dringenden Eigenbedarf anmelden kann oder die Untermiete erheblich teurer ist als die Hauptmiete (Verdacht auf gewerbsmäßige Weitervermietung).

Der Vermieter muss seine Ablehnung konkret begründen. Eine pauschale Verweigerung ist unwirksam.

Wie gehe ich als Mieter in Hamm vor?

Schritt 1: Mietvertrag prüfen

Prüfe zunächst deinen Mietvertrag. Manche Verträge enthalten bereits Regelungen zur Untervermietung. Ein generelles Verbot ist meist unwirksam, wenn berechtigtes Interesse vorliegt. Ein Erlaubnisvorbehalt ist Standard und rechtlich zulässig. Eine bereits erteilte Erlaubnis ist selten, aber möglich, etwa für WG-Zimmer.

Schritt 2: Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten

Stelle einen formlosen schriftlichen Antrag an deinen Vermieter. Dein Antrag sollte den Grund für die gewünschte Untervermietung (berechtigtes Interesse), den Zeitraum der Untervermietung, Angaben zur Person des Untermieters (Name, Beruf, Anzahl der Personen), bei Teiluntervermietung die betroffenen Räume sowie die Höhe der Untermiete enthalten.

Tipp: Bewahre eine Kopie auf und versende den Antrag per Einschreiben oder übergib ihn persönlich gegen Empfangsbestätigung.

Schritt 3: Reaktion abwarten

Der Vermieter hat eine angemessene Frist zur Prüfung (üblicherweise 2–4 Wochen). Reagiert er nicht oder lehnt er ohne sachlichen Grund ab, kannst du nochmals nachhaken und um Begründung bitten, im Zweifel rechtlichen Rat einholen oder bei klarem Anspruch notfalls vor Gericht ziehen. Die Erlaubnis kann gerichtlich durchgesetzt werden.

Schritt 4: Untermietvertrag schließen

Erst nach Erteilung der Erlaubnis solltest du einen Untermietvertrag abschließen. Dieser sollte Namen und Anschriften aller Parteien, eine genaue Beschreibung der untervermieteten Räume, die Höhe der Untermiete und Nebenkosten, die Laufzeit (befristet oder unbefristet), Kündigungsfristen sowie Regelungen zu Kaution, Schönheitsreparaturen und Hausordnung enthalten.

Besonderheiten bei der Untervermietung

Höhe der Untermiete

Du darfst einen angemessenen Aufschlag auf deine anteilige Miete verlangen, um deinen Aufwand (Möblierung, Verwaltung, Risiko) abzudecken. Als Orientierung gilt: Bei unmöblierten Zimmern ist ein Aufschlag von maximal 10–20 % auf die anteilige Kaltmiete üblich, bei möblierten Zimmern sind 20–30 % Aufschlag möglich.

Bei deutlich überhöhter Untermiete kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern oder widerrufen.

Untervermietung auf Zeit

Bei befristeter Untervermietung (etwa während eines Auslandssemesters) solltest du dies klar im Untermietvertrag regeln. Nach Ablauf der Frist endet das Untermietverhältnis automatisch, der Untermieter hat kein Recht auf Verlängerung.

WG-Gründung in Hamm

Gerade in Stadtteilen mit vielen Studierenden wie Hamm-Mitte oder Heessen ist die WG-Gründung beliebt. Hier gilt: Jeder Mitbewohner, der nicht im Hauptmietvertrag steht, ist rechtlich Untermieter. Du benötigst für jeden Untermieter die Erlaubnis des Vermieters. Eine Alternative besteht darin, alle Mitbewohner als gleichberechtigte Hauptmieter in den Mietvertrag aufzunehmen. Dies erfordert allerdings die Zustimmung des Vermieters.

Airbnb & Kurzzeitvermietung

Die kurzfristige Vermietung über Plattformen ist rechtlich ebenfalls Untervermietung und erfordert die Erlaubnis des Vermieters. Viele Vermieter lehnen dies ab, da häufig wechselnde Personen die Hausgemeinschaft stören können, erhöhter Verschleiß droht und gewerbliche Nutzung vorliegen kann.

Zudem gelten in Nordrhein-Westfalen teilweise Zweckentfremdungsverbote für Dauerwohnraum.

Rechte und Pflichten bei Untervermietung

Deine Pflichten als Hauptmieter

Als Hauptmieter trägst du weiterhin die volle Haftung gegenüber dem Vermieter für Miete und Schäden. Du bist für die Auswahl geeigneter Untermieter verantwortlich, musst den Vermieter bei Problemen informieren und sicherstellen, dass die Untermieter die Hausordnung einhalten.

Deine Rechte als Hauptmieter

Du kannst das Untermietverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten Fristen kündigen, hast Anspruch auf pünktliche Mietzahlung durch den Untermieter und kannst bei Beschädigungen Schadensersatz vom Untermieter verlangen.

Rechte des Untermieters

Der Untermieter genießt Schutz vor willkürlicher Kündigung, hat Anspruch auf einen ordnungsgemäßen Zustand der Räume und kann bei Mängeln eine Mietminderung gegenüber dir als Hauptmieter geltend machen.

Risiken und häufige Fehler

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann zu einer Abmahnung durch den Vermieter führen, im Wiederholungsfall zur fristlosen Kündigung und zu Schadensersatzforderungen. Falsche Angaben im Antrag ermöglichen einen nachträglichen Widerruf der Erlaubnis und führen zu Vertrauensverlust beim Vermieter.

Ohne schriftliche Vereinbarung entstehen Beweisschwierigkeiten bei Streitigkeiten und unklare Kündigungsfristen. Eine überhöhte Untermiete führt zu rechtlichen Problemen mit dem Hauptvermieter und möglichen Rückforderungen durch den Untermieter.

Untervermietung in verschiedenen Hammer Stadtteilen

Die Nachfrage nach Untermietverhältnissen variiert in Hamm je nach Stadtteil. In zentrale Lagen wie Hamm-Mitte oder Bad Hamm besteht hohe Nachfrage durch Berufspendler und Studierende, oft sind möblierte Zimmer gefragt.

In familienfreundlichen Stadtteilen wie Pelkum oder Rhynern kommt Untervermietung seltener vor, hier dominieren längerfristige Hauptmietverhältnisse. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung wie Heessen oder Bockum-Hövel sind beliebt für WG-Zimmer und Berufspendler.

Aktuelle Mietpreise für deine Kalkulation findest du in unserem Mietspiegel für Hamm.

Untervermietung beenden

Ordentliche Kündigung

Du kannst das Untermietverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen (bei unbefristeten Verträgen meist 3 Monate) beenden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Außerordentliche Kündigung

Bei schweren Pflichtverletzungen des Untermieters (etwa Zahlungsverzug oder erhebliche Störung) ist eine fristlose Kündigung möglich.

Ende des Hauptmietverhältnisses

Wird dein Hauptmietvertrag beendet, endet automatisch auch das Untermietverhältnis. Du musst den Untermieter rechtzeitig informieren.

Checkliste: Untervermietung in Hamm

• Mietvertrag auf Regelungen zur Untervermietung prüfen
• Berechtigtes Interesse für Untervermietung liegt vor
• Geeigneten Untermieter gefunden
• Schriftlichen Antrag an Vermieter mit allen relevanten Informationen
• Erlaubnis des Vermieters eingeholt (schriftlich!)
• Untermietvertrag aufgesetzt mit klaren Regelungen
• Angemessene Untermiete kalkuliert
• Untermieter über Hausordnung und Pflichten informiert
• Ggf. Kaution vereinbart und separat angelegt
• Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug erstellt

Fazit: Untervermietung in Hamm mit Augenmaß und Transparenz

Untervermietung kann für Mieter in Hamm eine sinnvolle Lösung sein, sei es aus finanziellen Gründen, bei vorübergehender Abwesenheit oder zur Gründung einer WG. Entscheidend ist, dass du transparent mit deinem Vermieter kommunizierst, ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst und alle rechtlichen Vorgaben einhältst.

Hole dir im Zweifel rechtlichen Rat ein, bevor du ohne Erlaubnis untervermietest. Die Risiken einer eigenmächtigen Untervermietung sind erheblich und können bis zur Kündigung deines Mietverhältnisses führen.

Mit der richtigen Vorbereitung und einem fairen Untermietvertrag steht einer erfolgreichen Untervermietung in Hamm jedoch nichts im Wege.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich immer die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung?

Ja, grundsätzlich benötigst du immer die Erlaubnis deines Vermieters, bevor du deine Wohnung oder Teile davon untervermietest. Allerdings hast du bei berechtigtem Interesse (etwa finanzielle Notlage, berufsbedingter Ortswechsel, Aufnahme eines Partners) einen Rechtsanspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis. Der Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen ablehnen.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt einen erheblichen Vertragsverstoß dar. Der Vermieter kann dich abmahnen und im Wiederholungsfall oder bei schweren Fällen sogar fristlos kündigen. Zudem können Schadensersatzforderungen auf dich zukommen.

Darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten?

Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist rechtlich ebenfalls eine Form der Untervermietung und erfordert die Erlaubnis deines Vermieters. Viele Vermieter lehnen dies ab, da häufig wechselnde Gäste die Hausgemeinschaft stören können. Zudem können Zweckentfremdungsverbote greifen, die Dauerwohnraum vor touristischer Nutzung schützen sollen.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Die Untermiete sollte sich an der anteiligen Hauptmiete orientieren. Ein Aufschlag von 10–20 % bei unmöblierten und 20–30 % bei möblierten Zimmern gilt als angemessen. Deutlich überhöhte Untermieten können dazu führen, dass der Vermieter die Erlaubnis verweigert oder widerruft, da Verdacht auf gewerbsmäßige Weitervermietung besteht.

Kann ich meinen Partner ohne Erlaubnis aufnehmen?

Die Aufnahme eines Ehe- oder Lebenspartners in die Wohnung gilt rechtlich nicht als Untervermietung und ist grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters möglich, vorausgesetzt, die Wohnung wird dadurch nicht überbelegt. Du solltest den Vermieter aber dennoch informieren. Anders sieht es aus, wenn du selbst ausziehst und nur dein Partner in der Wohnung bleibt. Dann liegt Untervermietung vor.

Muss ich als Hauptmieter weiter die volle Miete zahlen?

Ja, als Hauptmieter bleibst du gegenüber dem Vermieter für die vollständige Mietzahlung verantwortlich, auch wenn dein Untermieter nicht zahlt. Du trägst das Risiko des Zahlungsausfalls. Deshalb ist es wichtig, einen verlässlichen Untermieter auszuwählen und einen klaren Untermietvertrag abzuschließen.

Wie kann ich das Untermietverhältnis beenden?

Bei unbefristeten Untermietverträgen gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis automatisch zum vereinbarten Datum. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist bei schweren Pflichtverletzungen (etwa Zahlungsverzug oder erhebliche Störungen) möglich.

Haftet der Untermieter direkt gegenüber dem Hauptvermieter?

Nein, der Untermieter hat keinen direkten Vertrag mit dem Hauptvermieter und haftet diesem gegenüber grundsätzlich nicht. Der Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters und haftet für alle Schäden und Pflichtverletzungen. Erst in zweiter Linie kann der Hauptmieter dann Schadensersatz vom Untermieter verlangen.

Darf der Vermieter die Erlaubnis nachträglich widerrufen?

Ja, wenn sich die Umstände wesentlich ändern oder der Mieter falsche Angaben gemacht hat, kann der Vermieter die erteilte Erlaubnis widerrufen. Beispiele: Der angegebene Untermieter zieht nicht ein, sondern eine andere Person; die Wohnung wird zu einem deutlich höheren Preis weitervermietet als angegeben; es kommt zu erheblichen Störungen.

Wo finde ich Unterstützung bei Problemen mit der Untervermietung?

Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten rund um die Untervermietung kannst du dich an den örtlichen Mieterverein, eine Mieterberatung oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden. Auch die Verbraucherzentrale NRW bietet Beratung zu mietrechtlichen Fragen an. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz kann die Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen übernehmen.