Treppenhausreinigung und Gebäudereinigung: Kosten und was auf Mieter umgelegt werden darf

Die Betriebskostenabrechnung sorgt Jahr für Jahr für Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern, besonders wenn es um Reinigungskosten geht. Ob in Hamm-Mitte, Heessen oder Bockum-Hövel: Viele Mieter fragen sich, welche Kosten für Treppenhausreinigung und Gebäudereinigung tatsächlich auf sie umgelegt werden dürfen und was der Vermieter selbst tragen muss.

Dieser Ratgeber erklärt die rechtlichen Grundlagen, typische Kosten in Hamm und worauf beide Seiten achten sollten.

Was gehört zur Treppenhausreinigung und Gebäudereinigung?

Unter Treppenhausreinigung und Gebäudereinigung fallen verschiedene Leistungen, die der Sauberkeit und Pflege des Mehrfamilienhauses dienen.

Treppenhausreinigung

Zur Treppenhausreinigung gehören die Reinigung von Treppen, Treppengeländern und Handläufen, das Wischen und Saugen der Treppenstufen, die Reinigung der Fensterbänke im Treppenhaus, die Entfernung von Spinnweben sowie die Pflege der Treppenhausfenster.

Gebäudereinigung (Gemeinschaftsflächen)

Die Gebäudereinigung umfasst die Reinigung von Kellergängen und Kellerfluren, die Säuberung des Hauseingangs und Windfangs, die Pflege von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche oder Trockenraum, die Reinigung von Müllplätzen und Mülltonnenstandorten, die Säuberung von Fahrradkellern oder Abstellräumen sowie den Winterdienst auf Gemeinschaftsflächen.

Rechtliche Grundlagen: Was ist umlagefähig?

Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Nach § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung gehören die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das umfasst die Reinigung von gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen (Treppenhaus, Keller, Waschküche), Kosten für Reinigungsmittel und Geräte, Winterdienst (Schneeräumung, Streuen) sowie Gartenpflege bei Gemeinschaftsflächen.

Voraussetzungen für die Umlage

Damit Reinigungskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Mietvertragliche Vereinbarung: Im Mietvertrag muss die Umlage der Reinigungskosten als Betriebskosten vereinbart sein.

Tatsächlich entstandene Kosten: Es dürfen nur real angefallene Kosten abgerechnet werden.

Gemeinschaftsflächen: Die Reinigung muss Bereiche betreffen, die allen Mietern zugutekommen.

Umlageschlüssel: Die Verteilung muss nach einem nachvollziehbaren Schlüssel erfolgen, meist nach Wohnfläche.

Typische Kosten für Treppenhausreinigung in Hamm

Die Kosten für professionelle Gebäudereinigung variieren je nach Größe des Objekts, Reinigungsintervall und Leistungsumfang.

Durchschnittliche Preise

Bei wöchentlicher Treppenhausreinigung liegen die Kosten für ein kleines Mehrfamilienhaus (6–8 Parteien) bei 80–120 € pro Monat, für ein mittleres Objekt (12–16 Parteien) bei 150–220 € pro Monat und für ein größeres Wohnhaus (20+ Parteien) bei 250–400 € pro Monat.

Pro Wohneinheit umgerechnet bedeutet das durchschnittlich 10–20 € pro Monat und Wohnung, jährlich also etwa 120–240 € pro Haushalt.

Faktoren, die die Kosten beeinflussen

Die Höhe der Kosten hängt vom Reinigungsintervall (wöchentlich, 14-tägig oder monatlich), der Objektgröße (Anzahl der Etagen und Parteien), Zusatzleistungen wie Fensterreinigung oder Winterdienst, dem Stadtteil (in zentralen Lagen wie Bad Hamm können die Preise leicht höher liegen) sowie dem Verschmutzungsgrad ab. Stark frequentierte Eingänge erfordern mehr Aufwand.

Was darf NICHT auf Mieter umgelegt werden?

Nicht alle Kosten rund um Sauberkeit und Instandhaltung sind umlagefähig.

Nicht umlagefähige Kosten

Nicht umgelegt werden dürfen Verwaltungskosten (Aufwand für Organisation und Beauftragung der Reinigung), Reparaturen (Ausbesserung von Schäden im Treppenhaus), Instandhaltung (Renovierung, Streichen, Bodenerneuerung), Reinigung der Wohnung (nur Gemeinschaftsflächen sind umlagefähig), einmalige Grundreinigung (nach Bauarbeiten oder Renovierung) sowie Sonderreinigung nach Vandalismusschäden (außer bei Mieterverursachung).

Grenzfälle

Winterdienst ist umlagefähig, aber nur für Gemeinschaftsflächen (Zufahrt, Gehweg vor dem Haus). Die Kosten müssen angemessen sein.

Ungezieferbekämpfung ist grundsätzlich umlagefähig nach § 2 Nr. 10 BetrKV, aber nur bei allgemeinem Befall. Ist eine einzelne Wohnung betroffen, trägt der Verursacher die Kosten.

Selbstreinigung durch Mieter: Was gilt?

Reinigungsplan im Mietvertrag

In vielen Altbauten in Herringen oder Pelkum gibt es noch Reinigungspläne, nach denen Mieter selbst das Treppenhaus putzen.

Die Rechtslage ist klar: Ist eine Reinigungspflicht im Mietvertrag vereinbart, musst du dieser nachkommen. Der Vermieter darf dann keine Reinigungskosten umlegen. Bei Pflichtverletzung darf der Vermieter einen Reinigungsdienst beauftragen und die Kosten dem säumigen Mieter in Rechnung stellen.

Beim Wechsel von Selbst- zu Fremdreinigung gilt: Der Vermieter darf nicht einseitig von Mieterreinigung zu professioneller Reinigung wechseln. Er benötigt die Zustimmung aller Mieter oder muss eine Mietvertragsänderung anbieten. Ausnahme: Mieter kommen ihren Pflichten nicht nach.

Vorteile professioneller Reinigung

Professionelle Reinigung bietet gleichbleibende Qualität, vermeidet Streitigkeiten über Reinigungsqualität, spart Zeit für Mieter, nutzt professionelle Ausrüstung und Reinigungsmittel und erfolgt regelmäßig und verlässlich.

Abrechnung und Kontrolle: Rechte der Mieter

Betriebskostenabrechnung prüfen

Mieter sollten die Betriebskostenabrechnung genau kontrollieren.

Zu den formalen Anforderungen gehören der Abrechnungszeitraum (meist Kalenderjahr), die Gesamtkosten der Reinigung, der Umlageschlüssel (z.B. nach Wohnfläche) sowie dein nachvollziehbar ausgewiesener Anteil.

Häufige Fehler sind falsche Wohnflächenangaben, nicht umlagefähige Kosten, ein fehlender oder falscher Verteilerschlüssel sowie eine verspätete Abrechnung (Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum).

Belegeneinsicht

Mieter haben das Recht, Belege einzusehen: Rechnungen des Reinigungsdienstes, den Reinigungsvertrag sowie Nachweise der tatsächlichen Leistungserbringung.

Die Einsicht muss in angemessener Frist (ca. 2–4 Wochen nach Anfrage) gewährt werden.

Widerspruch einlegen

Bei fehlerhafter Abrechnung solltest du die Frist beachten: Widerspruch innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und konkrete Fehler benennen. Bei Nachforderung zahlst du nur unter Vorbehalt. Ziehe bei Bedarf fachliche Hilfe hinzu, etwa durch einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung.

Besonderheiten in verschiedenen Hammer Stadtteilen

Altbauquartiere

In Hamm-Mitte und Hamm-Westen finden sich viele Altbauten. Dort ist oft noch Mieterselbstreinigung vereinbart, der Reinigungsaufwand durch Stuck und Ornamente ist höher, und die Treppenhäuser mit mehreren Etagen sind größer.

Neubaugebiete

In Uentrop oder Rhynern dominieren moderne Wohnanlagen. Dort gibt es meist professionelle Reinigung von Anfang an, oft Pauschalverträge mit Hausverwaltungen sowie moderne, pflegeleichte Materialien.

Genossenschaftswohnungen

In Stadtteilen wie Werries gibt es viele Genossenschaftswohnungen. Die Reinigung ist meist zentral organisiert, die Kosten liegen oft im Rahmen der Genossenschaftsumlage, und transparente Abrechnungen sind üblich.

Tipps für Vermieter: Kosten optimieren

Angebote vergleichen

Hole mindestens drei Angebote ein, definiere den Leistungsumfang genau, prüfe langfristige Verträge (die können günstiger sein) und bevorzuge lokale Anbieter aus Hamm wegen kürzerer Anfahrtswege.

Reinigungsintervall anpassen

Bei geringer Nutzung reicht oft 14-tägige Reinigung. Stark frequentierte Objekte benötigen wöchentliche Reinigung. Saisonale Anpassungen sind sinnvoll: Im Winter ist häufigere Reinigung wegen Schmutz und Streugut nötig.

Qualität sichern

Führe regelmäßige Kontrollen durch, hole Mieterfeedback ein, reagiere bei Mängeln sofort und halte das Leistungsverzeichnis im Vertrag fest.

Tipps für Mieter: Deine Rechte wahren

Betriebskosten im Blick behalten

Prüfe die Abrechnung jährlich, vergleiche sie mit Vorjahren, hinterfrage starke Steigerungen und frage bei Unklarheiten nach.

Dokumentation

Halte den Reinigungszustand fotografisch fest, melde Mängel dem Vermieter und bewahre Schriftverkehr auf.

Bei Selbstreinigung

Halte den Reinigungsplan ein, organisiere bei Verhinderung Ersatz und stelle die Qualität sicher. Sonst droht Fremdreinigung auf deine Kosten.

Aktuelle Entwicklungen und Trends

Steigende Kosten

Die Kosten für professionelle Gebäudereinigung sind in den letzten Jahren gestiegen. Gründe sind Mindestlohn-Erhöhungen, gestiegene Materialkosten und Fachkräftemangel in der Branche.

Nachhaltige Reinigung

Immer mehr Reinigungsfirmen in Hamm setzen auf umweltfreundliche Reinigungsmittel, ressourcenschonende Verfahren und mikroplastikfreie Produkte.

Digitale Kontrolle

Moderne Hausverwaltungen nutzen Apps zur Mängelmeldung, digitale Reinigungsprotokolle und QR-Codes für Feedback.

Fazit: Transparenz schafft Akzeptanz

Treppenhausreinigung und Gebäudereinigung sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten, sofern sie vertraglich vereinbart sind und nur Gemeinschaftsflächen betreffen. In Hamm liegen die durchschnittlichen Kosten bei etwa 10–20 € pro Monat und Wohnung.

Für Vermieter gilt: Transparente Abrechnungen und angemessene Kosten vermeiden Streit. Für Mieter gilt: Prüfe deine Betriebskostenabrechnung genau und nutze dein Recht auf Belegeneinsicht.

Bei Unsicherheiten oder Streitfällen lohnt sich oft eine fachliche Beratung. Eine gute Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter sowie nachvollziehbare Abrechnungen schaffen Vertrauen und vermeiden langwierige Auseinandersetzungen.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Mieter für Treppenhausreinigung zahlen?

Ja, wenn die Umlage der Reinigungskosten im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart ist. Die Kosten für die Reinigung von Gemeinschaftsflächen gehören nach § 2 Nr. 10 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag darf der Vermieter diese Kosten nicht umlegen.

Wie viel kostet Treppenhausreinigung durchschnittlich?

In Hamm liegen die durchschnittlichen Kosten bei etwa 10–20 € pro Monat und Wohnung, also jährlich zwischen 120 und 240 €. Die genauen Kosten hängen von der Größe des Gebäudes, dem Reinigungsintervall und dem Leistungsumfang ab. Ein kleines Mehrfamilienhaus mit 6–8 Parteien zahlt etwa 80–120 € monatlich für professionelle Reinigung.

Kann der Vermieter von Selbstreinigung auf professionelle Reinigung umstellen?

Nicht ohne Weiteres. Ist im Mietvertrag eine Reinigungspflicht der Mieter vereinbart, kann der Vermieter nicht einseitig zu einem kostenpflichtigen Reinigungsdienst wechseln. Er benötigt dafür die Zustimmung aller Mieter oder muss eine Mietvertragsänderung anbieten. Ausnahme: Wenn Mieter ihrer Reinigungspflicht nicht nachkommen, darf der Vermieter einen Dienst beauftragen.

Welche Reinigungskosten dürfen NICHT umgelegt werden?

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten für die Organisation der Reinigung, Reparaturen und Instandhaltung (wie Streichen oder Bodenerneuerung), Reinigung der einzelnen Wohnungen, einmalige Grundreinigungen nach Bauarbeiten und Sonderreinigungen nach Vandalismusschäden (außer bei Mieterverursachung).

Wie kann ich die Betriebskostenabrechnung für Reinigung überprüfen?

Prüfe den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten und deren Plausibilität, den verwendeten Umlageschlüssel (meist Wohnfläche), die korrekte Berechnung deines Anteils und ob nur umlagefähige Kosten enthalten sind. Du hast das Recht auf Belegeneinsicht: Fordere die Rechnungen des Reinigungsdienstes an. Widerspruch muss innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung erfolgen.

Was passiert, wenn ich als Mieter meiner Reinigungspflicht nicht nachkomme?

Wenn du vertraglich zur Treppenhausreinigung verpflichtet bist und dieser Pflicht nicht nachkommst, darf der Vermieter dich zunächst abmahnen. Bei wiederholter Pflichtverletzung kann er einen professionellen Reinigungsdienst beauftragen und dir die Kosten in Rechnung stellen. Im Extremfall kann eine dauerhafte Pflichtverletzung auch ein Kündigungsgrund sein.

Gehört Winterdienst auch zur umlagefähigen Gebäudereinigung?

Ja, Winterdienst (Schneeräumung und Streuen) auf Gemeinschaftsflächen gehört nach § 2 Nr. 10 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das betrifft die Zufahrt zum Haus, Gehwege auf dem Grundstück und den Hauseingang. Die Kosten müssen jedoch angemessen sein, überhöhte Rechnungen musst du nicht akzeptieren.

Kann ich als Mieter Einfluss auf den Reinigungsdienst nehmen?

Direkt beauftragen kannst du als Mieter den Reinigungsdienst nicht, das ist Sache des Vermieters. Du kannst aber bei gravierenden Mängeln den Vermieter informieren und auf Verbesserung bestehen. Bei dauerhaft schlechter Reinigungsqualität kannst du die Betriebskosten kürzen, solltest dies aber rechtlich absichern lassen. In Mieterversammlungen kannst du Vorschläge einbringen.

Was gilt bei Leerstand im Haus?

Leerstehende Wohnungen müssen bei der Umlage der Reinigungskosten berücksichtigt werden. Der Vermieter kann nicht einfach die Kosten auf die verbliebenen Mieter verteilen. Entweder trägt er den Anteil der leerstehenden Wohnungen selbst, oder es muss eine Vereinbarung im Mietvertrag geben, die eine Vollumlegung auch bei Leerstand erlaubt (was rechtlich umstritten ist).

Wie oft muss das Treppenhaus gereinigt werden?

Es gibt keine gesetzliche Vorgabe zur Reinigungshäufigkeit. Üblich sind wöchentliche oder 14-tägige Intervalle. Die Häufigkeit sollte sich am tatsächlichen Bedarf orientieren: Stark frequentierte Eingänge benötigen häufigere Reinigung, ruhige Objekte kommen mit seltenerer Reinigung aus. Der Vermieter muss für angemessene Sauberkeit sorgen, darf aber nur verhältnismäßige Kosten umlegen.