Steuern beim Vermieten: AfA, Werbungskosten und was du absetzen kannst

Wer in Hamm eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und muss diese versteuern. Die gute Nachricht: Das Steuerrecht bietet Vermietern zahlreiche Möglichkeiten, Kosten geltend zu machen und so die Steuerlast erheblich zu senken. Von der Abschreibung über laufende Betriebskosten bis zu Renovierungen – wer die Regeln kennt, kann seine Immobilie steuerlich optimal nutzen.

In diesem Ratgeber erfährst du, welche Kosten du als Vermieter in Hamm absetzen kannst, wie die Abschreibung (AfA) funktioniert und worauf du bei der Steuererklärung achten solltest.

Grundlagen: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die du in der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung angeben musst. Dabei gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip: Mieteinnahmen werden in dem Jahr versteuert, in dem sie auf deinem Konto eingehen. Ausgaben kannst du in dem Jahr absetzen, in dem du sie bezahlst.

Was zählt zu den Einnahmen?

• Kaltmiete
• Umlagen für Nebenkosten (soweit sie deine eigenen Kosten übersteigen)
• Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
• Einmalige Zahlungen (z. B. Abstandszahlungen)

Das Überschussprinzip

Von deinen Mieteinnahmen ziehst du alle Werbungskosten ab. Der verbleibende Überschuss wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Entsteht ein Verlust, kannst du diesen mit anderen Einkünften verrechnen und so deine Gesamtsteuerlast senken.

Die Abschreibung (AfA): Gebäudekosten über Jahre verteilen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA), auch Abschreibung genannt, ist eines der wichtigsten steuerlichen Instrumente für Vermieter. Sie ermöglicht es dir, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deiner Immobilie über viele Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen.

Wie funktioniert die AfA?

Die AfA berücksichtigt, dass Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren. Du kannst daher jedes Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Gebäudekosten (ohne Grundstücksanteil) als Werbungskosten absetzen.

Wichtige AfA-Sätze:

• Gebäude ab 1925: 2 % pro Jahr (lineare Abschreibung über 50 Jahre)
• Gebäude vor 1925: 2,5 % pro Jahr (lineare Abschreibung über 40 Jahre)
• Denkmalgeschützte Objekte: Sonderabschreibungen möglich (bis zu 9 % über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre)

Praxisbeispiel aus Hamm

Du hast 2020 eine Eigentumswohnung in Hamm-Mitte für 250.000 € gekauft. Der Grundstücksanteil beträgt laut Kaufvertrag 50.000 €, das Gebäude wurde 1985 errichtet.

• Gebäudewert: 200.000 €
• AfA-Satz: 2 % pro Jahr
• Jährliche Abschreibung: 4.000 €

Diese 4.000 € kannst du jedes Jahr zusätzlich zu deinen anderen Werbungskosten absetzen – 50 Jahre lang.

Wichtig: Grundstück nicht abschreibbar

Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, nicht das Grundstück. Der Grundstücksanteil muss im Kaufvertrag ausgewiesen oder anhand von Bodenrichtwerten ermittelt werden. In Hamm liegen die Bodenrichtwerte je nach Stadtteil zwischen etwa 100 und 400 €/m².

Sofort abzugsfähige Werbungskosten

Neben der AfA kannst du zahlreiche laufende Kosten im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten absetzen.

Laufende Betriebskosten

• Grundsteuer
• Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasser/Abwasser
• Hausmeisterdienste
• Gemeinschaftsstrom (Treppenhaus, Außenbeleuchtung)
• Gartenpflege
• Versicherungen (Wohngebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzversicherung)
• Schornsteinfeger
• Wartungsverträge (Heizung, Aufzug, Rauchmelder)

Wichtig: Kosten, die du auf deine Mieter umlegst, musst du als Einnahme verbuchen. Absetzen kannst du nur die Kosten, die tatsächlich bei dir verbleiben.

Verwaltungskosten

• Hausverwaltungsgebühren (bei Eigentumswohnungen)
• Kontoführungsgebühren für ein separates Mietkonto
• Porto, Telefon, Internet (anteilig für Vermietungstätigkeit)
• Fachliteratur, Software für Nebenkostenabrechnung
• Mitgliedsbeiträge (z. B. Haus & Grund)

Finanzierungskosten

• Darlehenszinsen für Immobilienkredite
• Bereitstellungszinsen
• Disagio (Damnum) – wahlweise sofort oder verteilt über die Laufzeit
• Kontoführungsgebühren des Darlehenskontos

Nicht abzugsfähig sind die Tilgungsraten – diese mindern nur deine Schulden, stellen aber keine Ausgabe dar.

Fahrtkosten

Fahrten zur vermieteten Immobilie kannst du mit 0,30 € pro Kilometer (einfache Strecke) absetzen:

• Besichtigungen bei Leerstand
• Übergabetermine
• Überwachung von Handwerkern
• Kontrolle des Objektzustands

Beispiel: Wohnst du in Uentrop und vermietest eine Wohnung in Heessen (ca. 8 km), kannst du pro Fahrt 2,40 € ansetzen.

Rechts- und Beratungskosten

• Steuerberater (anteilig für Vermietung)
• Rechtsanwalt bei Mietstreitigkeiten
• Maklercourtage bei Neuvermietung
• Kosten für Bonitätsprüfungen
• Mietausfallversicherung

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Der entscheidende Unterschied

Nicht alle Ausgaben rund um deine Immobilie kannst du sofort absetzen. Das Steuerrecht unterscheidet zwischen Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) und Herstellungskosten (nur über AfA absetzbar).

Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar)

Darunter fallen Maßnahmen, die den bisherigen Zustand der Immobilie erhalten oder wiederherstellen:

• Reparaturen (Heizung, Sanitär, Elektrik)
• Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen)
• Austausch einzelner Bauteile (Fenster, Türen, Bodenbeläge)
• Beseitigung von Schäden
• Modernisierung einzelner Bestandteile auf zeitgemäßen Standard

Herstellungskosten (über AfA absetzbar)

Hier handelt es sich um Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie wesentlich erhöhen oder ihre Nutzungsdauer verlängern:

• Anbau, Aufstockung, Ausbau des Dachgeschosses
• Erstmaliger Einbau von Bad oder Heizung
• Grundrissänderungen
• Umfassende Sanierung innerhalb von drei Jahren nach Kauf

Die 3-Jahres-Regel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Achtung: Renovierst oder modernisierst du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf und übersteigen die Kosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA und können nur über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Ausnahmen von der 15-%-Grenze:

• Erhaltungsaufwand für Schönheitsreparaturen
• Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die jährlich üblicherweise anfallen

Praxistipp: Bei frisch erworbenen Objekten solltest du größere Sanierungen möglichst nach Ablauf der drei Jahre durchführen oder die 15-%-Grenze im Blick behalten.

Sonderfall: Arbeitszimmer für Vermietungstätigkeit

Hast du mehrere Mietobjekte und verwaltest diese von einem häuslichen Arbeitszimmer aus, kannst du unter Umständen die Kosten absetzen:

• Mittelpunkt der Tätigkeit: Bei umfangreicher Vermietungstätigkeit können die vollen Kosten absetzbar sein
• Kein anderer Arbeitsplatz: Bis zu 1.250 € pro Jahr

Die Kosten werden anteilig nach Quadratmetern berechnet (Arbeitszimmer im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche).

Leerstand und Renovierung: Steuern sparen auch ohne Mieteinnahmen

Auch in Zeiten ohne Mieteinnahmen kannst du Werbungskosten absetzen – sofern du nachweisen kannst, dass du die Wohnung vermieten möchtest.

Voraussetzungen für Kostenabzug bei Leerstand

• Ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht
• Aktive Bemühungen (Inserate, Besichtigungen)
• Marktgerechte Miete (nicht mehr als 20 % unter ortsüblicher Vergleichsmiete)
• Zeitnahe Vermietung nach Renovierung

Dokumentation ist wichtig: Bewahre Inserate, Besichtigungstermine und Ablehnungsschreiben auf. In Hamm kannst du dich am Mietspiegel orientieren, um eine marktgerechte Miete festzulegen.

Renovierung bei Leerstand

Gerade bei Leerstand lohnen sich umfangreichere Renovierungen:

• Alle Kosten sind sofort als Werbungskosten absetzbar
• Keine Rücksicht auf Mieter nötig
• Höhere Miete nach Modernisierung möglich

Ob in Bockum-Hövel oder Pelkum – eine zeitgemäße Ausstattung erhöht die Vermietungschancen deutlich.

Steuerliche Besonderheiten in Hamm

Grundsteuer

Die Grundsteuer B beträgt in Hamm aktuell 630 % des Grundsteuermessbetrags (Hebesatz). Sie ist vollständig als Werbungskosten absetzbar, auch wenn du sie auf die Mieter umlegst.

Denkmalschutz

In Hamm gibt es einige denkmalgeschützte Gebäude, besonders in der Altstadt und in Bad Hamm. Hier gelten Sonderregelungen:

• Erhöhte Abschreibungssätze für Sanierungskosten
• Bis zu 9 % über 8 Jahre, danach 7 % über 4 Jahre
• Gilt nur für tatsächlich durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
• Abstimmung mit der Denkmalbehörde erforderlich

Hochwassergebiete

Teile von Hamm liegen in Hochwasserrisikogebieten (Lippe). Kosten für Hochwasserschutzmaßnahmen können als Erhaltungsaufwand absetzbar sein:

• Rückstauklappen
• Druckwasserdichte Fenster und Türen
• Abdichtung von Kellerwänden

Vermietung an Angehörige: Besondere Regeln

Vermietest du an Familienangehörige, gelten strengere Anforderungen:

Mindestmiete

• Ab 66 % der ortsüblichen Miete: Voller Werbungskostenabzug
• 50–66 % der ortsüblichen Miete: Anteiliger Abzug (Totalüberschussprognose erforderlich)
• Unter 50 %: Nur anteiliger Abzug nach Verhältnis

Schriftlicher Mietvertrag

Bei Vermietung an Angehörige ist ein schriftlicher Mietvertrag besonders wichtig. Er sollte:

• Wie unter fremden Dritten üblich gestaltet sein
• Tatsächlich durchgeführt werden (Miete muss überwiesen werden)
• Marktübliche Bedingungen enthalten

Typische Fehler vermeiden

Fehler 1: Grundstücksanteil zu niedrig ansetzen

Ein zu niedriger Grundstücksanteil führt zu einer höheren AfA – aber das Finanzamt prüft genau. Orientiere dich an Bodenrichtwerten oder lass den Anteil durch einen Sachverständigen ermitteln.

Fehler 2: Belege nicht aufbewahren

Bewahre alle Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge mindestens 10 Jahre auf. Bei einer Steuerprüfung musst du alle Ausgaben nachweisen können.

Fehler 3: Private und vermietete Objekte vermischen

Nutzt du Teile des Hauses selbst und vermietest andere, müssen die Kosten sauber getrennt werden. Gemeinschaftskosten (z. B. Dach, Heizung) werden nach Wohnfläche aufgeteilt.

Fehler 4: Modernisierung falsch einordnen

Prüfe bei größeren Maßnahmen genau, ob Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten vorliegen. Im Zweifel solltest du einen Steuerberater hinzuziehen.

Fehler 5: Umsatzsteuer vergessen

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Bei gewerblicher Vermietung (z. B. Büros, Praxen) kann Umsatzsteuerpflicht bestehen – dann kannst du aber auch Vorsteuer geltend machen.

Checkliste: Das kannst du als Vermieter absetzen

Jährlich wiederkehrend:

• ✓ AfA (2 % oder 2,5 % der Gebäudekosten)
• ✓ Darlehenszinsen
• ✓ Grundsteuer
• ✓ Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht, Rechtsschutz)
• ✓ Hausverwaltung
• ✓ Müllabfuhr, Straßenreinigung
• ✓ Schornsteinfeger
• ✓ Wartungsverträge

Bei Bedarf:

• ✓ Reparaturen und Instandhaltung
• ✓ Renovierung bei Mieterwechsel
• ✓ Maklercourtage
• ✓ Rechtsanwaltskosten
• ✓ Fahrtkosten zur Immobilie
• ✓ Steuerberatungskosten

Einmalig beim Kauf:

• ✓ Notar- und Grundbuchkosten (nur über AfA)
• ✓ Grunderwerbsteuer (nur über AfA)
• ✓ Maklercourtage beim Kauf (nur über AfA)

Praxistipp: Die Steuererklärung vorbereiten

Anlage V richtig ausfüllen

Für jedes vermietete Objekt füllst du eine eigene Anlage V aus. Wichtige Angaben:

• Adresse und Art der Immobilie
• Mieteinnahmen (Kaltmiete)
• Umlagen (soweit nicht durchlaufend)
• Werbungskosten nach Kategorien
• AfA-Berechnung

Digitale Helfer nutzen

Eine Tabellenkalkulation oder spezielle Vermieter-Software hilft dir, den Überblick zu behalten:

• Mieteinnahmen erfassen
• Ausgaben kategorisieren
• Belege digital archivieren
• Nebenkostenabrechnungen erstellen

Steuerberater: Wann lohnt er sich?

Ein Steuerberater lohnt sich besonders:

• Bei mehreren Immobilien
• Nach größeren Sanierungen
• Bei Vermietung an Angehörige
• Bei denkmalgeschützten Objekten
• Wenn du unsicher bei der Einordnung von Kosten bist

Die Kosten für den Steuerberater sind übrigens ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.

Ausblick: Steuerliche Änderungen im Blick behalten

Das Steuerrecht ändert sich regelmäßig. Wichtige Entwicklungen:

• Klimaschutz: Zunehmende Förderungen für energetische Sanierungen
• Sonderabschreibungen: Zeitlich befristete Programme für Mietwohnungsbau
• Digitalisierung: Elektronische Übermittlung wird Pflicht

Informiere dich regelmäßig über Neuerungen oder lass dich von einem Steuerberater beraten.

FAQ: Häufige Fragen zu Steuern beim Vermieten

Kann ich auch bei Leerstand Kosten absetzen?

Ja, solange du eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen kannst. Dokumentiere deine Vermietungsbemühungen durch Inserate, Besichtigungstermine und die Orientierung an ortsüblichen Mieten.

Wie hoch ist die Abschreibung bei Immobilien?

Für Gebäude ab 1925 beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr (über 50 Jahre), für ältere Gebäude 2,5 % (über 40 Jahre). Nur der Gebäudeanteil ohne Grundstück ist abschreibbar.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Modernisierung auf zeitgemäßen Stand) ist sofort absetzbar. Herstellungskosten (wesentliche Verbesserungen, Erweiterungen) erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über 50 Jahre abgeschrieben.

Kann ich die Grunderwerbsteuer absetzen?

Ja, aber nicht sofort. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die AfA. Sie wird also über 50 Jahre verteilt abgeschrieben.

Was gilt bei der 3-Jahres-Regel?

Übersteigen Renovierungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grundstück), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über AfA absetzbar.

Sind Tilgungsraten steuerlich absetzbar?

Nein, nur die Darlehenszinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Die Tilgung mindert lediglich deine Schulden, stellt aber keine Ausgabe im steuerlichen Sinne dar.

Kann ich Fahrtkosten zur Mietwohnung absetzen?

Ja, mit der Entfernungspauschale von 0,30 € pro Kilometer (einfache Strecke) für Fahrten zu Besichtigungen, Übergaben, Kontrollen oder zur Überwachung von Handwerkern.

Was muss ich bei Vermietung an Angehörige beachten?

Die Miete sollte mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, damit du alle Werbungskosten voll absetzen kannst. Ein schriftlicher Mietvertrag und tatsächliche Durchführung sind Pflicht.

Wie ermittle ich den Grundstücksanteil?

Der Grundstücksanteil sollte im Kaufvertrag ausgewiesen sein. Alternativ kannst du ihn anhand der Bodenrichtwerte (erhältlich beim Gutachterausschuss der Stadt Hamm) oder durch ein Sachverständigengutachten ermitteln.

Brauche ich einen Steuerberater?

Bei einfachen Vermietungsfällen kannst du die Steuererklärung selbst erstellen. Bei mehreren Objekten, größeren Sanierungen oder Unsicherheiten lohnt sich ein Steuerberater – seine Kosten sind ebenfalls absetzbar.