Kaufnebenkosten in NRW: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch beim Immobilienkauf in Hamm

Wer eine Immobilie in Hamm kaufen möchte, sollte nicht nur den Kaufpreis im Blick haben. Die Kaufnebenkosten summieren sich in Nordrhein-Westfalen schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – ein erheblicher Betrag, der bei der Finanzierung eingeplant werden muss. In diesem Ratgeber erfahren Sie detailliert, welche Kosten beim Immobilienkauf in Hamm auf Sie zukommen.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick

Beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses in Hamm fallen drei wesentliche Kostenblöcke an:

• Grunderwerbsteuer: 6,5 % des Kaufpreises in NRW
• Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises

Zusätzlich können Maklerkosten anfallen, die seit der Gesetzesänderung 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden müssen. Diese betragen in der Regel 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).

Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen

Höhe und Berechnung

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und beträgt in Nordrhein-Westfalen seit 2015 6,5 Prozent des Kaufpreises. NRW gehört damit zu den Bundesländern mit der höchsten Grunderwerbsteuer in Deutschland.

Berechnungsbeispiele für Hamm:

• Eigentumswohnung in Hamm-Mitte für 200.000 €: 13.000 € Grunderwerbsteuer
• Einfamilienhaus in Heessen für 350.000 €: 22.750 € Grunderwerbsteuer
• Mehrfamilienhaus in Bockum-Hövel für 500.000 €: 32.500 € Grunderwerbsteuer

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Das zuständige Finanzamt Hamm verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid in der Regel 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags. Die Zahlung muss innerhalb eines Monats nach Zustellung erfolgen. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch notwendig ist.

Ausnahmen und Befreiungen

In bestimmten Fällen kann die Grunderwerbsteuer entfallen oder reduziert werden:

• Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung unter nahen Verwandten
• Grundstücksübertragungen zwischen Ehepartnern
• Erwerb durch eingetragene Lebenspartner
• Grundstückserwerb bis zu einem Wert von 2.500 € (Freibetrag)

Notarkosten beim Immobilienkauf in Hamm

Leistungen des Notars

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und übernimmt wichtige Aufgaben:

• Vorbereitung und Prüfung des Kaufvertrags
• Beratung beider Vertragsparteien
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Abwicklung des Eigentumsübergangs
• Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Stellung des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt

Kostenberechnung nach GNotKG

Notarkosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und ist gestaffelt:

Beispielrechnung für verschiedene Kaufpreise:

• 150.000 €: ca. 1.370 € reine Notargebühren
• 250.000 €: ca. 1.870 € reine Notargebühren
• 400.000 €: ca. 2.670 € reine Notargebühren

Zu den reinen Notargebühren kommen noch Auslagen für Grundbuchauszüge, Beglaubigungen und die Mehrwertsteuer hinzu. Insgesamt sollten Sie mit 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für den Notar rechnen.

Notar in Hamm finden

In Hamm gibt es mehrere Notare, die auf Immobilientransaktionen spezialisiert sind. Die Wahl des Notars steht grundsätzlich beiden Vertragsparteien gemeinsam zu, in der Praxis wird der Notar jedoch meist vom Käufer ausgewählt.

Grundbuchkosten

Was wird im Grundbuch eingetragen?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und deren Eigentumsverhältnisse verzeichnet sind. Beim Immobilienkauf in Hamm werden folgende Eintragungen vorgenommen:

• Auflassungsvormerkung: Sichert den Anspruch des Käufers
• Eigentumsumschreibung: Übertragung des Eigentums auf den Käufer
• Grundschuld: Falls die Immobilie finanziert wird

Höhe der Grundbuchkosten

Die Grundbuchkosten richten sich ebenfalls nach dem GNotKG und betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus:

• Gebühren für die Auflassungsvormerkung
• Gebühren für die Eigentumsumschreibung
• Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld (bei Finanzierung)

Beispiel für ein Haus in Rhynern für 300.000 €:

• Auflassungsvormerkung: ca. 390 €
• Eigentumsumschreibung: ca. 390 €
• Grundschuld (250.000 €): ca. 520 €
• Gesamt: ca. 1.300 € (ohne Finanzierung ca. 780 €)

Weitere mögliche Kaufnebenkosten

Maklercourtage

Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision zahlen. In NRW hat sich ein Modell von 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer (jeweils inkl. MwSt.) etabliert. Bei privaten Verkäufen ohne Makler entfällt diese Kostenposition.

Finanzierungskosten

Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, kommen weitere Kosten hinzu:

• Bereitstellungszinsen
• Schätzkosten für die Immobilienbewertung (ca. 300-500 €)
• Eventuell Gebühren für Sondertilgungen

Modernisierungs- und Renovierungskosten

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien in Stadtteilen wie Pelkum oder Uentrop sollten Sie zusätzliches Budget für notwendige Sanierungen einplanen.

Kaufnebenkosten in der Finanzierung berücksichtigen

Eigenkapital und Nebenkosten

Banken finanzieren in der Regel nur den reinen Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Experten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Gesamtaufwands (Kaufpreis plus Nebenkosten) als Eigenkapital mitzubringen.

Beispielrechnung für eine Wohnung in Herringen:

• Kaufpreis: 180.000 €
• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 11.700 €
• Notar und Grundbuch (1,5 %): 2.700 €
• Makler (3,57 %): 6.426 €
• Gesamtaufwand: 200.826 €
• Empfohlenes Eigenkapital: 40.000-60.000 €

Vollfinanzierung in Hamm

Einige Banken bieten auch Vollfinanzierungen an, bei denen die Nebenkosten mitfinanziert werden. Diese sind jedoch mit höheren Zinsen und strengeren Bonitätsanforderungen verbunden.

Kaufnebenkosten steuerlich absetzen

Bei vermieteten Immobilien

Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, können Sie bestimmte Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen:

• Sofort absetzbar: Maklercourtage, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten
• Über Abschreibung: Anteilige Kosten, die dem Gebäudewert zugerechnet werden
• Nicht absetzbar: Grunderwerbsteuer (erhöht aber die Anschaffungskosten)

Bei selbstgenutzten Immobilien

Bei Eigennutzung können die Kaufnebenkosten leider nicht steuerlich abgesetzt werden. Eine Ausnahme bildet die Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers, bei dem anteilige Kosten geltend gemacht werden können.

Regionale Besonderheiten in Hamm

Preisniveau und Nebenkosten

Das Preisniveau in Hamm liegt im mittleren Bereich für NRW-Städte. Die absoluten Kaufnebenkosten fallen daher moderater aus als in Großstädten wie Düsseldorf oder Köln, prozentual bleiben sie jedoch gleich.

Durchschnittliche Kaufpreise und resultierende Nebenkosten (ohne Makler):

• Hamm-Mitte: 2.500 €/m² → bei 80 m²: 16.000 € Nebenkosten
• Heessen: 2.200 €/m² → bei 120 m² Haus: 21.120 € Nebenkosten
• Bockum-Hövel: 2.000 €/m² → bei 100 m²: 16.000 € Nebenkosten

Zuständige Behörden

• Finanzamt Hamm: Zuständig für die Grunderwerbsteuer
• Amtsgericht Hamm: Führt das Grundbuch für alle Stadtteile
• Katasteramt Hamm: Für Vermessungsangelegenheiten

Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer sparen

1. Inventar separat kaufen: Einbauküche, Sauna oder Markisen können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und mindern die Bemessungsgrundlage
2. Grundstück und Haus getrennt kaufen: Bei Neubauten kann das Grundstück zunächst separat erworben werden (nur bei bestimmten Konstellationen möglich)
3. Instandhaltungsrücklage abziehen: Bei Eigentumswohnungen kann die Rücklage vom Kaufpreis abgezogen werden

Notarkosten optimieren

• Vergleichen Sie Angebote verschiedener Notare (Gebühren sind zwar festgelegt, aber Nebenkosten können variieren)
• Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vorab zusenden und prüfen Sie ihn gründlich
• Klären Sie offene Fragen im Vorfeld, um Zeit beim Notartermin zu sparen

Maklerkosten vermeiden

Suchen Sie gezielt nach privaten Verkäufen oder Objekten, die von Eigentümern direkt angeboten werden. Auf dem Hammer Wohnungsmarkt finden Sie sowohl Angebote mit als auch ohne Makler.

Checkliste für den Immobilienkauf in Hamm

Vor dem Kauf:

• Gesamtbudget inkl. 10-15 % Nebenkosten kalkulieren
• Eigenkapital für Nebenkosten sicherstellen
• Finanzierungszusage der Bank einholen
• Immobilienbewertung durchführen lassen

Beim Kaufvertrag:

• Notartermin vereinbaren
• Kaufvertragsentwurf prüfen (lassen)
• Inventar separat ausweisen
• Finanzierungsvorbehalt vereinbaren

Nach dem Kaufvertrag:

• Grunderwerbsteuerbescheid abwarten
• Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlen
• Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch prüfen
• Versicherungen abschließen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in NRW insgesamt?

In Nordrhein-Westfalen müssen Sie mit Kaufnebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Darin enthalten sind 6,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1,5 % für Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls 3,57 % Maklercourtage für den Käufer. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € bedeutet das Nebenkosten zwischen 30.000 € und 45.000 €.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich finanzieren Banken bevorzugt nur den reinen Kaufpreis. Eine Mitfinanzierung der Nebenkosten ist bei guter Bonität und ausreichendem Einkommen möglich, führt aber zu höheren Zinsen und einer geringeren Beleihungsquote. Es ist empfehlenswert, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Die Grunderwerbsteuer wird etwa 4 bis 8 Wochen nach der notariellen Beurkundung vom Finanzamt Hamm festgesetzt. Sie haben dann einen Monat Zeit für die Zahlung. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung notwendig ist, erhalten Sie erst nach vollständiger Zahlung.

Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf?

Traditionell trägt der Käufer die Notarkosten, da er den Notar in der Regel auswählt und das größte Interesse an einer rechtssicheren Abwicklung hat. Dies kann jedoch im Kaufvertrag auch anders geregelt werden. Die Kosten sind gesetzlich festgelegt und für beide Parteien gleich.

Sind die Kaufnebenkosten in Hamm niedriger als in anderen NRW-Städten?

Nein, die prozentuale Höhe der Kaufnebenkosten ist in ganz Nordrhein-Westfalen identisch. Die Grunderwerbsteuer beträgt überall 6,5 %, und Notar- sowie Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich geregelt. Lediglich die absoluten Beträge sind aufgrund der unterschiedlichen Kaufpreise in Hamm oft niedriger als in Großstädten.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei vermieteten Immobilien können Sie Maklercourtage, Notarkosten und Grundbuchkosten als Werbungskosten sofort absetzen. Die Grunderwerbsteuer erhöht die Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung berücksichtigt. Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Kaufnebenkosten leider nicht steuerlich absetzbar.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?

Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen – Sie werden also nicht offiziell Eigentümer der Immobilie. Bei Zahlungsverzug können außerdem Säumniszuschläge anfallen.

Gibt es in Hamm besondere Förderprogramme, die die Kaufnebenkosten reduzieren?

Direkte Förderungen für Kaufnebenkosten gibt es nicht. Allerdings bietet die NRW.Bank verschiedene Förderdarlehen für den Immobilienerwerb an, die indirekt helfen können. Besonders Familien mit Kindern und Erstkäufer sollten sich über Programme wie das NRW-Wohnungsbauförderungsprogramm informieren. Auch die KfW bietet zinsgünstige Darlehen, die mehr Spielraum für die Nebenkosten schaffen.

Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung im Grundbuch in Hamm?

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und Vorlage aller erforderlichen Unterlagen dauert die Eigentumsumschreibung beim Amtsgericht Hamm in der Regel 4 bis 8 Wochen. In Zeiten hoher Auslastung kann es auch länger dauern. Sie können den Status beim zuständigen Grundbuchamt erfragen.

Was kostet eine Immobilienbewertung in Hamm?

Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen kostet in Hamm zwischen 500 und 2.000 €, abhängig von der Größe und Komplexität der Immobilie. Für Finanzierungszwecke reicht oft eine vereinfachte Bewertung durch die Bank, die mit 300 bis 500 € zu Buche schlägt. Eine fundierte Bewertung lohnt sich besonders bei älteren Objekten oder wenn der Kaufpreis überprüft werden soll.

Fazit: Kaufnebenkosten richtig einplanen

Die Kaufnebenkosten sind ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienerwerb in Hamm. Mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises sollten Sie fest rechnen – bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus in Hamm bedeutet das schnell 30.000 bis 40.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis.

Eine sorgfältige Planung und ausreichend Eigenkapital sind entscheidend für einen erfolgreichen Immobilienkauf. Informieren Sie sich frühzeitig über alle anfallenden Kosten, holen Sie Angebote ein und lassen Sie sich von Ihrem Notar und Ihrer Bank beraten.

Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie in Hamm sind, finden Sie auf dem Hammer Wohnungsmarkt aktuelle Angebote aus allen Stadtteilen – von Hamm-Mitte bis Uentrop. Mit dem richtigen Budget und einer soliden Finanzierung steht Ihrem Eigenheim in Hamm nichts mehr im Wege.