Vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe: Der Immobilienkauf Schritt für Schritt

Der Kauf einer Immobilie in Hamm ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben – und ein komplexer Prozess mit vielen rechtlichen und finanziellen Stationen. Zwischen dem Moment, in dem du dich für eine Wohnung oder ein Haus entscheidest, und dem Tag der Schlüsselübergabe liegen mehrere Wochen und verschiedene Termine. Dieser Ratgeber führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Ablauf, damit du genau weißt, was wann auf dich zukommt.

Die Vorbereitung: Vor dem Notartermin

Bevor es zum eigentlichen Notartermin kommt, solltest du bereits einige wichtige Vorbereitungen getroffen haben:

Finanzierung sicherstellen

Die Finanzierung sollte bereits vor dem Notartermin geklärt sein. Die meisten Banken und Kreditinstitute verlangen eine Finanzierungsbestätigung, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Rechne mit folgenden Kosten:

• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 % des Kaufpreises)
• Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
• Grundbucheintrag (ca. 0,5 % des Kaufpreises)
• Eventuell Maklercourtage

Für eine Immobilie in Hamm-Mitte oder Heessen solltest du diese Nebenkosten von Anfang an einkalkulieren.

Vertragsentwurf prüfen

Spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin erhältst du den Entwurf des notariellen Kaufvertrags. Nimm dir ausreichend Zeit, diesen gründlich zu lesen. Achte besonders auf:

• Vollständige und korrekte Objektbeschreibung
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Übergabetermin und Besitzübergang
• Lastenfreistellung (bestehende Grundschulden)
• Regelungen zu Wegerechten oder Dienstbarkeiten

Bei Unklarheiten solltest du vor dem Termin Rücksprache mit dem Notar halten oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuziehen.

Der Notartermin: Beurkundung des Kaufvertrags

Der Notartermin ist der zentrale rechtliche Akt beim Immobilienkauf. Hier wird der Kaufvertrag offiziell beurkundet.

Was passiert beim Notartermin?

Beim Notartermin sind in der Regel anwesend:

• Du als Käufer
• Der Verkäufer
• Der Notar
• Eventuell bevollmächtigte Vertreter

Der Notar wird den gesamten Kaufvertrag laut und vollständig vorlesen. Das mag zeitaufwendig erscheinen, ist aber gesetzlich vorgeschrieben und dient deinem Schutz. Der Notar erklärt alle Klauseln und beantwortet Fragen.

Wichtige Punkte, die im Kaufvertrag geregelt werden:

• Genaue Bezeichnung der Immobilie (Grundbuch, Flurstück)
• Kaufpreis und Zahlungsweise
• Eigentumsübergang und Besitzübergang
• Gewährleistungsausschluss (bei gebrauchten Immobilien üblich)
• Auflassungsvormerkung
• Lastenfreistellung

Nach der Unterschrift

Mit deiner Unterschrift unter den Kaufvertrag bist du rechtlich gebunden. Ein Rücktritt ist danach nur noch unter sehr engen Voraussetzungen möglich. Der Notar übernimmt nun die weitere Abwicklung und wird:

• Die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragen
• Die Grunderwerbsteuererklärung beim Finanzamt einreichen
• Die Löschung bestehender Grundschulden veranlassen
• Dich über den weiteren Ablauf informieren

Die Wartezeit: Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung

Nach dem Notartermin beginnt eine Wartezeit von mehreren Wochen, in der verschiedene Behörden tätig werden.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert dein Recht am Kauf der Immobilie. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal verkauft oder zusätzlich belastet. Die Eintragung dauert in Hamm in der Regel 2-4 Wochen.

Grunderwerbsteuerbescheid

Das Finanzamt Hamm erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid, den du innerhalb der gesetzten Frist bezahlen musst. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für den Eigentumsübergang erforderlich ist.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro in Bockum-Hövel wären das 19.500 Euro.

Finanzierungsfreigabe

Parallel dazu prüft deine finanzierende Bank die notariellen Unterlagen und gibt die Finanzierung frei. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, erhältst du vom Notar die Aufforderung zur Kaufpreiszahlung.

Die Kaufpreiszahlung: Fälligkeit und Abwicklung

Der Kaufpreis wird fällig, sobald der Notar dir mitteilt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind:

• Auflassungsvormerkung ist eingetragen
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts liegt vor
• Bestehende Grundschulden sind gelöscht oder Löschungsbewilligung liegt vor
• Bei Bedarf: Vorkaufsrechtsverzicht der Stadt Hamm

Zahlung über Notaranderkonto

In der Regel erfolgt die Zahlung über das Notaranderkonto. Der Notar leitet das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Das schützt beide Parteien.

Die Bank überweist den Kaufpreis direkt auf das Notaranderkonto. Eigenkapital musst du ebenfalls auf dieses Konto überweisen. Plane für die Überweisung 1-2 Werktage ein.

Der Grundbucheintrag: Du wirst offiziell Eigentümer

Nach der Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dieser Schritt kann weitere 4-8 Wochen dauern.

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen:

1. Bestandsverzeichnis und Abteilung I: Hier werden Lage, Größe und Eigentümer eingetragen
2. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Wegerechte, Wohnrechte)
3. Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden für die Finanzierung)

Mit der Eintragung im Grundbuch bist du offizieller Eigentümer der Immobilie in Hamm. Der Notar sendet dir eine Abschrift des aktualisierten Grundbuchs zu.

Die Übergabe: Schlüssel und Besitzübergang

Der Besitzübergang ist vom Eigentumsübergang zu unterscheiden. Im Kaufvertrag wird ein konkretes Datum für die Übergabe vereinbart – oft ist dies der Erste eines Monats.

Vorbereitung der Übergabe

Vor dem Übergabetermin solltest du:

• Einen Termin mit dem Verkäufer vereinbaren
• Ein Übergabeprotokoll vorbereiten
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser notieren
• Den Zustand der Immobilie dokumentieren (Fotos)
• Prüfen, ob alle vereinbarten Gegenstände vorhanden sind

Das Übergabeprotokoll

Bei der Übergabe wird ein detailliertes Protokoll erstellt, das festhält:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Anwesende Personen
• Zustand der Immobilie (Schäden, Mängel)
• Zählerstände aller Versorgungseinrichtungen
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Vorhandene Unterlagen (Baupläne, Betriebsanleitungen)
• Vereinbarungen zu noch ausstehenden Arbeiten

Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Es dient als Nachweis über den Zustand bei Übergabe und schützt vor späteren Streitigkeiten.

Die Schlüsselübergabe

Mit der Übergabe aller Schlüssel – Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, Garage – erhältst du den faktischen Besitz an der Immobilie. Ab diesem Zeitpunkt trägst du auch die Verkehrssicherungspflicht und solltest entsprechend versichert sein.

Nach der Übergabe: Wichtige Schritte

Auch nach der Schlüsselübergabe gibt es noch einiges zu erledigen:

Versorgungsverträge ummelden

Melde dich bei allen Versorgern an:

• Strom- und Gasanbieter
• Wasserversorger (in Hamm: Stadtwerke Hamm)
• Abfallentsorgung
• Internet und Telefon
• Schornsteinfeger

Teile die Zählerstände vom Übergabetag mit, damit die Abrechnung korrekt erfolgt.

Versicherungen abschließen

Als neuer Eigentümer benötigst du verschiedene Versicherungen:

• Wohngebäudeversicherung (Pflicht bei Finanzierung)
• Hausratversicherung
• Privathaftpflicht (falls noch nicht vorhanden)
• Eventuell Elementarschadenversicherung (wichtig in Hochwassergebieten nahe der Lippe)

Behördengänge

Wenn du in die Immobilie einziehst, musst du dich beim Bürgeramt Hamm ummelden. Die Ummeldung sollte innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug erfolgen.

Grundsteuer

Die Stadt Hamm wird dich als neuen Eigentümer erfassen und dir künftig die Grundsteuer in Rechnung stellen. Die Höhe richtet sich nach dem Einheitswert und dem Hebesatz der Stadt. Für das laufende Jahr erfolgt meist eine anteilige Abrechnung entsprechend dem Übergabedatum.

Besonderheiten beim Kauf in verschiedenen Hammer Stadtteilen

Je nach Lage der Immobilie können besondere Aspekte relevant sein:

Innenstadtlagen

In Hamm-Mitte oder Bad Hamm achte besonders auf:

• Denkmalschutzauflagen bei Altbauten
• Parkplatzsituation und eventuelle Anwohnerparkausweise
• Lärmschutz bei Hauptverkehrsstraßen

Stadtrandlagen

In Stadtteilen wie Rhynern, Uentrop oder Pelkum prüfe:

• Erschließungsbeiträge (sind oft schon abgegolten, aber nicht immer)
• Zustand der Zufahrtswege
• ÖPNV-Anbindung
• Breitband-Verfügbarkeit

Neubaugebiete

Beim Kauf in Neubaugebieten etwa in Werries oder Herringen beachte:

• Baulasten und Bauträgerverträge
• Gewährleistungsfristen für Neubau (5 Jahre)
• Noch ausstehende Außenanlagen

Zeitplan: Wie lange dauert der gesamte Prozess?

Von der Vertragsunterzeichnung bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel:

• Woche 0: Notartermin und Beurkundung
• Woche 2-4: Auflassungsvormerkung wird eingetragen
• Woche 3-5: Grunderwerbsteuerbescheid geht ein
• Woche 4-6: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Woche 6-8: Kaufpreisfälligkeit und Zahlung
• Woche 8-12: Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• Nach Vereinbarung: Schlüsselübergabe (oft schon nach Kaufpreiszahlung)

Insgesamt solltest du mit 2-3 Monaten zwischen Notartermin und Grundbucheintrag rechnen. Die Schlüsselübergabe kann früher erfolgen, wenn dies im Kaufvertrag so vereinbart wurde.

Checkliste: Deine Dokumente für den Immobilienkauf

Halte folgende Unterlagen bereit:

Für den Notartermin:

• Personalausweis oder Reisepass
• Finanzierungsbestätigung der Bank
• Bei Ehepaaren: Heiratsurkunde (wenn Grundbuch auf beide Namen)

Für die Kaufpreiszahlung:

• Kontoverbindung für Überweisungen
• Eigenkapitalnachweis

Für die Übergabe:

• Übergabeprotokoll (Vorlage)
• Kamera für Zustandsdokumentation
• Liste der zu übergebenden Schlüssel
• Kontaktdaten für Versorgungsunternehmen

Nach der Übergabe:

• Grundbuchauszug
• Kaufvertrag
• Übergabeprotokoll
• Energieausweis
• Baupläne und Baubeschreibung
• Betriebsanleitungen für Heizung, etc.

Kosten im Überblick

Beim Immobilienkauf in Hamm fallen neben dem Kaufpreis folgende Nebenkosten an:

Kostenart	Höhe	Beispiel bei 300.000 €
Grunderwerbsteuer (NRW)	6,5 %	19.500 €
Notarkosten	ca. 1,5 %	4.500 €
Grundbucheintrag	ca. 0,5 %	1.500 €
Gesamt (ohne Makler)	ca. 8,5 %	25.500 €

Hinzu kommen bei Bedarf:

• Maklercourtage (wenn vereinbart)
• Finanzierungskosten
• Gutachterkosten
• Kosten für Renovierung oder Modernisierung

Häufige Fehler vermeiden

Achte darauf, diese typischen Stolpersteine zu umgehen:

Fehler 1: Unzureichende Finanzierung Kalkuliere alle Nebenkosten und einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten.

Fehler 2: Kaufvertrag nicht gründlich prüfen Nimm dir Zeit für den Vertragsentwurf. Bei Unklarheiten hole rechtlichen Rat ein, bevor du unterschreibst.

Fehler 3: Mängel nicht dokumentieren Dokumentiere den Zustand bei Übergabe genau. Fotos und ein detailliertes Protokoll schützen vor späteren Streitigkeiten.

Fehler 4: Fristen versäumen Achte auf alle Zahlungsfristen, besonders bei der Grunderwerbsteuer. Verzögerungen können Verzugszinsen nach sich ziehen.

Fehler 5: Versicherungen vergessen Schließe die Wohngebäudeversicherung rechtzeitig ab – idealerweise zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.

Unterstützung beim Immobilienkauf in Hamm

Der Immobilienkauf ist komplex, aber du musst ihn nicht allein bewältigen. Folgende Anlaufstellen können helfen:

• Notar: Neutrale Beratung und rechtssichere Abwicklung
• Immobilienmakler: Objektsuche und Verhandlung
• Bank/Finanzberater: Finanzierungskonzept
• Bausachverständiger: Zustandsprüfung vor dem Kauf
• Fachanwalt für Immobilienrecht: Bei komplexen Verträgen
• Steuerberater: Für steuerliche Fragen

Auf dem Hammer Wohnungsmarkt findest du aktuelle Immobilienangebote in allen Stadtteilen – von Heessen bis Bockum-Hövel.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf

Wann bin ich rechtlich Eigentümer der Immobilie? Rechtlich bist du Eigentümer, sobald die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Dies geschieht nach der Kaufpreiszahlung und dauert mehrere Wochen.

Kann ich vor der Grundbucheintragung schon einziehen? Ja, wenn dies im Kaufvertrag so vereinbart wurde. Der Besitzübergang (Schlüsselübergabe) erfolgt oft schon nach der Kaufpreiszahlung, also vor der Grundbucheintragung.

Was ist eine Auflassungsvormerkung? Die Auflassungsvormerkung ist eine vorläufige Eintragung im Grundbuch, die dein Kaufrecht sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal verkauft oder zusätzlich belastet.

Wie lange habe ich Zeit, die Grunderwerbsteuer zu zahlen? Das Finanzamt setzt in der Regel eine Frist von etwa vier Wochen nach Zustellung des Bescheids. Diese Frist solltest du unbedingt einhalten, um Verzugszinsen zu vermeiden.

Was passiert, wenn ich den Kaufpreis nicht zahlen kann? Wenn du den fälligen Kaufpreis nicht zahlst, kommst du in Verzug. Der Verkäufer kann vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Daher ist eine gesicherte Finanzierung vor dem Notartermin unerlässlich.

Muss ich beim Übergabetermin etwas Besonderes beachten? Nimm dir ausreichend Zeit für die Übergabe. Prüfe alle Räume, notiere Zählerstände, dokumentiere Mängel und lass dir alle Schlüssel, Unterlagen und Bedienungsanleitungen übergeben. Ein schriftliches Übergabeprotokoll ist Pflicht.

Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Kaufs? Im Kaufvertrag wird meist geregelt, dass die Grundsteuer ab dem Besitzübergang vom Käufer zu tragen ist. Die anteilige Abrechnung erfolgt dann zwischen Käufer und Verkäufer.

Brauche ich einen Makler beim Immobilienkauf? Ein Makler ist nicht zwingend erforderlich, kann aber bei der Objektsuche und Verhandlung hilfreich sein. Die Maklerprovision ist seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen (Bestellerprinzip).

Was ist, wenn nach dem Kauf Mängel auftreten? Bei gebrauchten Immobilien wird die Gewährleistung meist vertraglich ausgeschlossen. Arglistig verschwiegene Mängel muss der Verkäufer aber auch dann verantworten. Bei Neubauten gelten gesetzliche Gewährleistungsfristen von fünf Jahren.

Kann ich nach der Unterschrift beim Notar noch vom Kauf zurücktreten? Ein Rücktritt ist nach der notariellen Beurkundung nur noch möglich, wenn im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde (z.B. bei Nichterteilung der Finanzierung) oder der Verkäufer wesentliche Mängel arglistig verschwiegen hat. Ansonsten bist du rechtlich gebunden.