Grundsteuer in Hamm 2026: Hebesatz, Berechnung und wie du deinen Bescheid prüfst

Die Grundsteuerreform ist für alle Immobilieneigentümer in Hamm (Westfalen) von großer Bedeutung. Ab 2025 gilt bundesweit die neue Grundsteuer, die auf aktualisierten Bewertungsgrundlagen basiert. Für viele Eigentümer stellt sich die Frage: Was bedeutet das konkret für meine Immobilie in Hamm? Wie hoch wird die Belastung 2026 ausfallen?

Dieser Ratgeber erklärt dir den aktuellen Hebesatz in Hamm, zeigt dir Schritt für Schritt die Berechnung der neuen Grundsteuer und gibt dir praktische Tipps, wie du deinen Grundsteuerbescheid auf Fehler überprüfst.

Warum gibt es die Grundsteuerreform?

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Grundsteuer-Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Die alten Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und bildeten die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht mehr ab. Die Reform sorgt für eine gerechtere Bewertung auf Basis aktueller Grundstücks- und Immobilienwerte.

Ab dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit die neue Grundsteuer. Die ersten Bescheide auf Basis der neuen Bewertung erreichen die Eigentümer bereits 2024/2025, die tatsächliche Zahlung erfolgt ab 2025.

Der Grundsteuer-Hebesatz in Hamm 2026

Der Hebesatz ist der entscheidende Faktor, den die Stadt Hamm selbst festlegt. Er wird auf den vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrag angewendet und bestimmt damit die Höhe deiner tatsächlichen Grundsteuerzahlung.

Aktuelle Hebesätze in Hamm

Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke):

• Bisheriger Hebesatz (Stand 2024): 685 Prozent
• Geplanter Hebesatz ab 2025/2026: Die Stadt Hamm hat angekündigt, den Hebesatz anzupassen, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten

Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke):

• Bisheriger Hebesatz: 375 Prozent

Die Stadt Hamm strebt an, dass die Grundsteuereinnahmen insgesamt konstant bleiben. Da sich durch die Neubewertung die Grundsteuermessbescheidswerte ändern, muss der Hebesatz entsprechend angepasst werden. Die endgültige Festlegung erfolgt durch den Stadtrat.

Vergleich mit anderen Ruhrgebietsstädten

Hamm liegt mit seinem Hebesatz im mittleren Bereich der Region:

• Dortmund: 640 Prozent
• Unna: 750 Prozent
• Münster: 550 Prozent
• Lünen: 760 Prozent

Der Hebesatz beeinflusst direkt deine Wohnkosten als Eigentümer oder indirekt als Mieter, da Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung umlegen können.

So wird die neue Grundsteuer in Hamm berechnet

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten, die sogenannte "Grundsteuer-Formel":

Schritt 1: Grundsteuerwert (vom Finanzamt)

Das Finanzamt NRW ermittelt den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell. Dabei fließen ein:

• Grundstücksfläche in Quadratmetern
• Bodenrichtwert des Stadtteils (veröffentlicht von der Stadt Hamm)
• Gebäudefläche (Wohn- und Nutzfläche)
• Gebäudeart (Ein-/Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbe)
• Alter des Gebäudes (Baujahr)
• Mietniveaustufe (Hamm hat die Stufe 3 von 7)

Beispiel für ein Einfamilienhaus in Hamm-Mitte:

• Grundstücksfläche: 400 m²
• Bodenrichtwert: 180 €/m²
• Wohnfläche: 140 m²
• Baujahr: 1990
• Berechneter Grundsteuerwert: ca. 85.000 € (vereinfachtes Beispiel)

Schritt 2: Grundsteuermessbetrag (vom Finanzamt)

Der Grundsteuerwert wird mit der bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert:

• Wohngrundstücke: 0,31 Promille (0,00031)
• Nichtwohngrundstücke: 0,34 Promille (0,00034)

Beispielrechnung: 85.000 € × 0,00031 = 26,35 € Grundsteuermessbetrag

Schritt 3: Grundsteuer (von der Stadt Hamm)

Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Stadt Hamm multipliziert:

Beispielrechnung mit bisherigem Hebesatz: 26,35 € × 685 % = 180,50 € jährliche Grundsteuer

Zum Vergleich: Mit dem alten System zahlte dasselbe Haus möglicherweise 250 € oder mehr – die individuelle Veränderung hängt stark von der Lage und den Objektmerkmalen ab.

Besonderheiten in verschiedenen Hammer Stadtteilen

Die Bodenrichtwerte unterscheiden sich erheblich zwischen den Stadtteilen und beeinflussen damit die Höhe der Grundsteuer:

Zentrale Lagen mit höheren Bodenrichtwerten

• Hamm-Mitte: Bodenrichtwerte zwischen 150-250 €/m²
• Bad Hamm: Attraktive Wohnlage mit Werten um 180-220 €/m²
• Kurpark: Gehobene Lage mit Werten bis 250 €/m²

Mittlere Lagen

• Heessen: Bodenrichtwerte 120-160 €/m²
• Bockum-Hövel: Durchschnittlich 110-150 €/m²
• Uentrop: Werte zwischen 100-140 €/m²

Günstigere Randlagen

• Werries: Bodenrichtwerte ab 80 €/m²
• Rhynern: Ländlich geprägt, 70-110 €/m²
• Norddinker: Werte um 60-90 €/m²

Die Bodenrichtwerte kannst du kostenlos im Bodenrichtwertinformationssystem NRW (BORIS.NRW) einsehen.

Deinen Grundsteuerbescheid richtig prüfen

Das Finanzamt hat Millionen von Grundstücken neu bewertet – Fehler sind nicht ausgeschlossen. Eine sorgfältige Prüfung lohnt sich:

Diese Angaben solltest du kontrollieren

1. Grundstücksgröße

• Stimmt die angegebene Fläche mit deinem Grundbuchauszug überein?
• Bei Reihenhäusern: Ist nur dein Anteil erfasst?

2. Bodenrichtwert

• Vergleiche den Wert mit BORIS.NRW für deine genaue Lage
• Unterschiede von 20-30 €/m² können bereits spürbare Auswirkungen haben

3. Gebäudedaten

• Wohnfläche korrekt? (Nach Wohnflächenverordnung)
• Baujahr richtig eingetragen?
• Gebäudeart zutreffend (Ein-/Zweifamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus)?

4. Mietniveaustufe

• Hamm ist in Stufe 3 eingeordnet – das sollte im Bescheid vermerkt sein

Wann und wie Einspruch einlegen?

Einspruchsfrist: Einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids (Datum auf dem Bescheid + 3 Tage Postlaufzeit)

Formloser Einspruch:

• Schriftlich per Post oder über das ELSTER-Portal
• An das zuständige Finanzamt Hamm
• Begründung der beanstandeten Punkte mit Belegen
• Beantragung der Aussetzung der Vollziehung, wenn du die Zahlung aussetzen möchtest

Tipp: Bei komplexen Fällen oder größeren Abweichungen kann die Beratung durch einen Steuerberater oder einen auf Grundsteuer spezialisierten Anwalt sinnvoll sein.

Was bedeutet die Reform für Eigentümer in Hamm?

Gewinner und Verlierer der Reform

Tendenziell entlastet werden:

• Ältere Gebäude in einfachen Lagen
• Große Grundstücke in Randlagen
• Immobilien in Pelkum, Herringen oder Rhynern

Tendenziell stärker belastet werden:

• Neubauten in zentralen Lagen
• Kleine Grundstücke mit hohem Bodenrichtwert
• Immobilien in Hamm-Mitte oder Bad Hamm

Auswirkungen auf Mieter

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Prüfe deine Nebenkostenabrechnung ab 2025 genau:

• Ist die Grundsteuer nach einem nachvollziehbaren Verteilerschlüssel umgelegt?
• Entspricht der Betrag dem neuen Bescheid?
• Wurde die Vorauszahlung angepasst?

Mehr zur Kostenverteilung findest du in unserem Mietspiegel für Hamm.

Grundsteuer und Immobilienbewertung

Die neue Grundsteuer hat keinen direkten Einfluss auf den Verkehrswert deiner Immobilie. Sie ist jedoch ein Kostenfaktor, den potenzielle Käufer bei der Immobilienbewertung berücksichtigen.

Bei der Vermietung können höhere Grundsteuerlasten die Rendite schmälern, während niedrigere Werte die Attraktivität steigern. Wenn du eine Immobilie in Hamm suchst oder verkaufen möchtest, findest du aktuelle Angebote in unserer Wohnungssuche.

Wichtige Termine zur Grundsteuer 2026

• Bis 31.01.2023: Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung (abgelaufen)
• 2024/2025: Versand der Grundsteuerwert- und Messbescheide durch das Finanzamt
• Dezember 2024: Beschluss des neuen Hebesatzes durch den Rat der Stadt Hamm
• Ab 01.01.2025: Gültigkeit der neuen Grundsteuer
• 2025/2026: Erste Zahlungen nach neuem Recht
• Quartalsweise Zahlungen: 15.02., 15.05., 15.08., 15.11. (oder Jahresbetrag bis 01.07.)

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Hamm 2026?

Der bisherige Hebesatz für die Grundsteuer B liegt in Hamm bei 685 Prozent. Die Stadt Hamm wird den Hebesatz für 2025/2026 anpassen, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. Der neue Hebesatz wird voraussichtlich Ende 2024 vom Stadtrat beschlossen.

Wie berechne ich meine neue Grundsteuer in Hamm?

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: 1) Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert auf Basis von Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Gebäudedaten und Mietniveaustufe. 2) Dieser wird mit der Steuermesszahl (0,31 Promille für Wohnimmobilien) multipliziert. 3) Der resultierende Messbetrag wird mit dem Hebesatz der Stadt Hamm (685 %) multipliziert.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Hamm?

Die aktuellen Bodenrichtwerte für alle Hammer Stadtteile findest du kostenlos im Bodenrichtwertinformationssystem NRW (BORIS.NRW). Alternativ kannst du beim Gutachterausschuss der Stadt Hamm eine Bodenrichtwertauskunft anfordern.

Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

Ja, du hast ab Bekanntgabe des Bescheids einen Monat Zeit für einen formlosen schriftlichen Einspruch beim zuständigen Finanzamt. Prüfe besonders die Grundstücksgröße, den Bodenrichtwert, die Wohnfläche und das Baujahr auf Richtigkeit.

Wird die Grundsteuer in Hamm durch die Reform teurer?

Die Stadt Hamm strebt Aufkommensneutralität an, das heißt, die Gesamteinnahmen sollen gleich bleiben. Für einzelne Immobilien kann die Grundsteuer jedoch steigen oder sinken – je nach Lage, Grundstücksgröße und Gebäudealter. Zentrale Lagen mit hohen Bodenrichtwerten werden tendenziell stärker belastet, Randlagen oft entlastet.

Können Vermieter die höhere Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vermieter können die tatsächlich gezahlte Grundsteuer nach einem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel (meist nach Wohnfläche) auf die Mieter umlegen. Prüfe die Nebenkostenabrechnung ab 2025 sorgfältig.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?

Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Hebesatz in Hamm: 375 %). Grundsteuer B betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke, also Wohn- und Geschäftsimmobilien (Hebesatz: 685 %). Die meisten Immobilieneigentümer in Hamm zahlen Grundsteuer B.

Wann muss ich die Grundsteuer 2026 in Hamm zahlen?

Die Grundsteuer wird quartalsweise fällig: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ kannst du den Jahresbetrag auf einmal bis zum 1. Juli zahlen. Die Zahlungsweise kannst du bei der Stadt Hamm beantragen.

Beeinflusst die Grundsteuer den Wert meiner Immobilie?

Die Grundsteuer selbst ändert nicht den Marktwert deiner Immobilie. Sie ist jedoch ein laufender Kostenfaktor, den Käufer und Investoren bei der Bewertung berücksichtigen. Höhere Grundsteuerlasten können die Rendite bei Vermietung leicht mindern, haben aber meist keinen großen Einfluss auf den Verkaufspreis.

Wo finde ich Hilfe bei Fragen zur Grundsteuer in Hamm?

Für Fragen zum Grundsteuerwert und Messbescheid ist das Finanzamt Hamm zuständig. Für Fragen zum Hebesatz und zur Zahlung kontaktiere die Stadtkasse Hamm. Bei komplexen Fällen können Steuerberater oder spezialisierte Rechtsanwälte helfen. Weitere Informationen zur Immobilienbewertung findest du auch in unserem Ratgeber.